09年房估師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》真題及答案

更新時(shí)間：2010-12-09 13:32:52 來源：|0

瀏覽

房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

　　第 1 題一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由(　　)決定的。

　　A.估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　B.估價(jià)師

　　C.估價(jià)報(bào)告使用者

　　D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要

　　【正確答案】： D

　　第 2 題一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由(　　)決定的。

　　A.估價(jià)委托人

　　B.估價(jià)師

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)對(duì)象

　　【正確答案】： C

　　第 3 題下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是(　　)。

　　A.在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值

　　B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用

　　D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值

　　【正確答案】： A

　　第 4 題李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為(　　)元。

　　A.5000

　　B.12574

　　C.12650

　　D.13911

　　【正確答案】： B

　　第 5 題下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是(　　)。

　　A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值

　　B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值

　　C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化

　　D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額

　　【正確答案】： D

　　第 6 題任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　　)特性決定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影響

　　C.獨(dú)一無二

　　D.不可移動(dòng)

　　【正確答案】： D

　　第 7 題下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是(　　)。

　　A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)

　　B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)

　　C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)

　　D.不可分割的房地產(chǎn)

　　【正確答案】： C

　　第 8 題下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是(　　)。

　　A.戶型

　　B.樓層

　　C.層高

　　D.裝修

　　【正確答案】： B

　　第 9 題對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是(　　)。

　　A.謹(jǐn)慎價(jià)值

　　B.市場(chǎng)價(jià)值

　　C.殘余價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　【正確答案】： B

　　第 10 題某套200┫、單價(jià)4000元/┫的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.71.84

　　B.74.47

　　C.75.23

　　D.80.00

　　【正確答案】： B

　　第 11 題下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是(　　)。

　　A.土地總價(jià)

　　B.土地單價(jià)

　　C.樓面地價(jià)

　　D.商品房?jī)r(jià)格

　　【正確答案】： C

　　第 12 題設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使(　　)。

　　A.供役地的價(jià)值下降

　　B.需役地的價(jià)值下降

　　C.供役地與需役地的價(jià)值都下降

　　D.供役地與需役地的價(jià)值都上升

　　【正確答案】： A

　　第 13 題下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是(　　)。

　　A.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲

　　C.在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　【正確答案】： A

　　第 14 題在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的(　　)。

　　A.謹(jǐn)慎原則

　　B.替代原則

　　C.合法原則

　　D.最高最佳利用原則

　　【正確答案】： A

　　第 15 題近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是(　　)。

　　A.在建工程抵押估價(jià)

　　B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)

　　【正確答案】： D

　　第 16 題在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　　)。

　　A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

　　B.統(tǒng)一付款方式

　　C.統(tǒng)一價(jià)格單位

　　D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況

　　【正確答案】： C

　　第 17 題估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為(　　)萬元。

　　A.75.00

　　B.75.60

　　C.83.60

　　D.86.00

　　【正確答案】： B

　　第 18 題某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為(　　)萬元。

　　A.35.00

　　B.56.29

　　C.86.29

　　D.180.00

　　【正確答案】： C

　　第 19 題某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/┫，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為(　　)元/┫。

　　A.5110.51

　　B.5307.26

　　C.5549.95

　　D.5638.13

　　【正確答案】： A

　　第 20 題報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是(　　)。

　　A.投資率是投資回收與投入資本的比率

　　B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高

　　C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率

　　D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

　　【正確答案】： D

　　第 21 題對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是(　　)。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間

　　B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間

　　C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間

　　D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間

　　【正確答案】： B

　　第 22 題某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(　　)萬元。

　　A.245

　　B.275

　　C.315

　　D.345

　　【正確答案】： D

　　第 23 題某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為(　　)萬元。

　　A.489.99

　　B.495.53

　　C.695.53

　　D.800.00

　　【正確答案】： D

　　第 24 題某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000┫的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/┫，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/┫，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/┫，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為(　　)。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　【正確答案】： B

　　第 25 題某成片荒地面積1k┫，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是(　　)元/┫

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　【正確答案】： C

　　第 26 題某寫字樓的建筑面積為4000┫，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/┫。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/┫，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為(　　)萬元。

　　A.67.60

　　B.811.24

　　C.1622.48

　　D.2433.72

　　【正確答案】： D

　　第 27 題在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是(　　)。

　　A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間

　　B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間

　　C.開發(fā)完成后的時(shí)間

　　D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間

　　【正確答案】： B

　　第 28 題現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/┫，其中主體工程900元/┫，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/┫。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為(　　)元/┫。

　　A.486.52

　　B.521.74

　　C.559.50

　　D.1398.76

　　【正確答案】： B

　　第 29 題直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由(　　)決定的。

　　A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料

　　B.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料

　　C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料

　　D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料

　　【正確答案】： A

　　第 30 題某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/┫、6300元/┫、6678元/┫、7212元/┫、7645元/┫。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為(　　)元/┫。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　【正確答案】： C

　　第 31 題威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示(　　)。

　　A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

　　B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

　　C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

　　D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

　　【正確答案】： A

　　第 32 題某工業(yè)用地總面積為3000┫，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/┫。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/┫。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為(　　)萬元。

　　A.500

　　B.525

　　C.600

　　D.1650

　　【正確答案】： D

　　第 33 題某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是(　　)。

　　A.空置率偏小

　　B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

　　C.收益期限偏短

　　D.報(bào)酬率偏高

　　【正確答案】： D

　　第 34 題某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取;采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了(　　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法

　　B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

　　C.假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法

　　D.假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法

　　【正確答案】： D

　　第 35 題在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)(　　)。

　　A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的

　　B.肯定建筑物是安全的

　　C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定

　　D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定

　　【正確答案】： A

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)得編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　第 36 題下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是(　　)。

　　A.增加抵押貸款

　　B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

　　C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

　　D.處置抵押房地產(chǎn)

　　E.租賃抵押房地產(chǎn)

　　【正確答案】： A,B,C,D

　　第 37 題下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有(　　)。

　　A.中華人民共和國(guó)物權(quán)法

　　B.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

　　C.城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

　　E.城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見

　　【正確答案】： A,B,D,E

　　第 38 題下列引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有(　　)。

　　A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

　　B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　C.通貨膨脹

　　D.外部經(jīng)濟(jì)

　　E.提高建造成本

　　【正確答案】： B,D

　　第 39 題在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　　)。

　　A.拖欠建設(shè)工程價(jià)款

　　B.已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額

　　C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

　　D.訴訟費(fèi)用

　　E.其他法定優(yōu)先受償款

　　【正確答案】： A,B,E

　　第 40 題下列房地產(chǎn)價(jià)值類型中，屬于非市場(chǎng)價(jià)值的有(　　)。

　　A.完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

　　B.出租人權(quán)益價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)值

　　D.承租人權(quán)益價(jià)值

　　E.殘余價(jià)值

　　【正確答案】： C,E

　　第 41 題下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　　)。

　　A.建筑平面布置

　　B.朝向、樓層

　　C.環(huán)境景觀

　　D.土地開發(fā)程度

　　E.房屋完損等級(jí)

　　【正確答案】： A,D,E

　　第 42 題下列關(guān)于居民收入水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的有(　　)。

　　A.居民收入的真正增加，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會(huì)促使房地產(chǎn)上升

　　D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機(jī)行為，則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　E.居民收入水平的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大

　　【正確答案】： A,B,C,D

　　第 43 題根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的有(　　)。

　　A.土地所有權(quán)

　　B.依法承包的荒山的土地使用權(quán)

　　C.宅基地使用權(quán)

　　D.固有汽車加油站

　　E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　【正確答案】： A,C

　　第 44 題下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有(　　)。

　　A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　C.行政辦公樓

　　D.寫字樓

　　E.在建工程

　　【正確答案】： A,B,D

　　第 45 題就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出(　　)。

　　A.較樂觀的估計(jì)值

　　B.較保守的估計(jì)值

　　C.過高的估計(jì)值

　　D.過低的估計(jì)值

　　E.可能的估計(jì)值

　　【正確答案】： A,B,E

　　第 46 題成本法中，在計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括(　　)。

　　A.土地取得成本

　　B.開發(fā)成本

　　C.管理費(fèi)用

　　D.銷售費(fèi)用

　　E.銷售稅費(fèi)

　　【正確答案】： A,B,C,D

　　第 47 題某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計(jì)該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計(jì)約需6個(gè)月;建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項(xiàng)中，正確的有(　　)。

　　A.利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2009年10月18日

　　B.利用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算土地總價(jià)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2010年4月18日

　　C.開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日

　　E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

　　【正確答案】： A,D,E

　　第 48 題針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中，正確的有(　　)。

　　A.理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用

　　B.在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可

　　C.理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用

　　D.必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法

　　E.僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法

　　【正確答案】： A,C,E

　　第 49 題甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有(　　)。

　　A.若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價(jià)為25萬元

　　B.若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價(jià)為50萬元

　　C.若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價(jià)為90萬元

　　D.若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價(jià)為1 10萬元

　　E.若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價(jià)為117萬元

　　【正確答案】： C,E

　　第 50 題在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要，包括評(píng)估(　　)。

　　A.擬買賣的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值

　　B.買方愿意支付的最低價(jià)

　　C.買方可承受的最高價(jià)

　　D.賣方可接受的最低價(jià)

　　E.賣方愿意接受的最高價(jià)

　　【正確答案】： A,C,D

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　第 51 題在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場(chǎng)租金差異較大，則在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮此因素。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 52 題在城市房屋拆遷估價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，所以估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 53 題對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場(chǎng)價(jià)值。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 54 題在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 55 題周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 56 題不論是何種估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 57 題當(dāng)估價(jià)對(duì)象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)一債權(quán)。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 58 題房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 59 題某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 60 題成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估計(jì)對(duì)象價(jià)值的方法。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 61 題在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計(jì)出的。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 62 題一般來說，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，同一估價(jià)對(duì)象在自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)格大于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 63 題運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 64 題某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 65 題一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由封面、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件六部分組成。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　第 66 題王某于2006年6月18日將其擁有的某個(gè)商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預(yù)測(cè)該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)5%和3%，未來收益期限為36年。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。

　　請(qǐng)計(jì)算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價(jià)值。