2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(94)

　　⑴ 簡單平均法$lesson$

　　簡單平均法也稱為算術(shù)平均法，即把資料中各期實際銷售量的平均值作為下一期銷售量的預(yù)測值。簡單平均法在時間序列比較平穩(wěn)，即隨時間變化各期實際銷售量增減變化不大時可以采用，但它既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠期數(shù)據(jù)變化的趨勢，因此一般在要求不太高的情況下適用。

　?、?移動平均法

　　移動平均法是指引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢和接近實際。顯然，它是一種比簡單平均法更有效的預(yù)測方法。移動平均法是把簡單平均法改為分段平均，即按各期銷售量的時間順序點推移，然后根據(jù)最后的移動平均值來預(yù)測未來某一期的銷售量。利用這種方法可以看出數(shù)據(jù)變化的發(fā)展過程和演變趨勢，其實質(zhì)是取各段內(nèi)各點求平均值，且令其權(quán)數(shù)相等，而將以前的權(quán)數(shù)視為零。

　?、?加權(quán)移動平均法

　　移動平均法雖然考慮了銷售量增減的趨勢，但卻沒有考慮到各期資料的重要性的不同。加權(quán)移動平均法就是在計算平均數(shù)時，再考慮每期資料的重要性。具體說，就是把每期資料的重要性用一個權(quán)數(shù)來代表，然后求出每期資料與對應(yīng)的權(quán)數(shù)乘積之和。權(quán)數(shù)的選擇可按需要加以判斷，一般情況下，越近期的資料權(quán)數(shù)越大。因為其實際銷售額正是最近發(fā)生的狀態(tài)。加權(quán)移動平均法就是把加權(quán)平均法與移動平均法結(jié)合起來加以運用，既考慮了變量的非線性趨勢，又保留了移動平均法預(yù)測的優(yōu)點，但是，如果所用各期的銷售量比較平均，則不采用加權(quán)平均法效果更好。

　　⑷ 指數(shù)平滑法

　　指數(shù)平滑法也是加權(quán)平均法的一種。它不僅考慮了近期數(shù)據(jù)的重要性，同時大大減少了數(shù)據(jù)計算時的存儲量。其計算公式為：式中 Qt--本期預(yù)測值;St-1--前期實際銷售量;Qt-1--前期預(yù)測值;a--平滑指數(shù)，1≥a≥0。平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低，a愈小，則新數(shù)據(jù)在平滑值中所占的比重越低，預(yù)測值愈趨向平滑，反之則新數(shù)據(jù)所起的作用越大。

　　㈤ 相關(guān)分析法

　　時間序列分析法是僅對時間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測方法，它沒有考慮其他眾多影響市場需求的實際因素，因此在許多情況下是不適用的。此時可運用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強度，從而作出預(yù)測。這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。

　　⑴ 回歸分析法

　　回歸分析法是借助回歸分析這一數(shù)理統(tǒng)計工具進行定量預(yù)測的方法，即利用預(yù)測對象和影響因素之間的因果關(guān)系，通過建立回歸方程式來進行預(yù)測?；貧w分析法實際上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來確定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對所建立的關(guān)系式的可信程度進行統(tǒng)計檢驗，同時可以判斷哪些變量對預(yù)測值的影響最為顯著。由于這種方法定量地揭示了事物之間因果關(guān)系的規(guī)律性，所以具有比較高的可信度。根據(jù)自變量的多少，回歸分析法分為一元回歸和多元回歸;根據(jù)自變量與因變量之間函數(shù)關(guān)系類型的不同，可分為線性回歸和非線性回歸。

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