2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》精講(15)

　　房地產(chǎn)交易管理制度與政策(下)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、房屋租賃管理

　　2、房地產(chǎn)抵押管理

　　二、考試要求：

　　1、了解住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)管理有關(guān)規(guī)定要求。

　　2、熟悉抵押的概念，租賃的概念和分類。

　　3、掌握房地產(chǎn)抵押的有關(guān)規(guī)定及實(shí)施要點(diǎn)，房地產(chǎn)租賃的有關(guān)規(guī)定。

　　第四節(jié) 房屋租賃管理

　　一、房屋租賃的概念及分類

　　1、房屋租賃的概念

　　房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式。

　　房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。(《城市房地產(chǎn)管理法》)

　　房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法。即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。[《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)]

　　例題：房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的( )形式。

　　A、轉(zhuǎn)讓

　　B、買賣

　　C、交易

　　D、析產(chǎn)

　　答案：C

　　2、 房屋租賃的分類

　　(1)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。公有房屋的所有權(quán)人是國家，但在租賃關(guān)系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，是采取授權(quán)的方式，由授權(quán)的單位具體管理。按照目前我國的管理體制，直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利;自管公房由國家授權(quán)的單位管理。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個(gè)人。共有權(quán)人必須在所有共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。

　　(2)按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。

　　例題：按房屋的使用用途，房屋租賃分為( )。

　　A、公有房屋的租賃

　　B、私有房屋的租賃

　　C、住宅用房的租賃

　　D、非住宅用房的租賃

　　答案：CD

　　二、房屋租賃的政策

　　我國采取對住宅用房與非住宅用房區(qū)別對待、分別管理的作法。對于住宅用房的租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。”對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，在不違背政策法律的前提下，可以由租賃雙方根據(jù)平等、自愿的原則協(xié)商議定租金和其他租賃條款，而不應(yīng)當(dāng)由政府規(guī)定統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)，要靠市場來進(jìn)行調(diào)節(jié)和制約。

　　目前，下列政策仍將成為房屋租賃的重要依據(jù)，主要有：

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