2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(75)

　　㈣ 進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素$lesson$

　　影響工程進(jìn)度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：

　?、?材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。包括各項設(shè)備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。

　　⑵ 設(shè)計變更。設(shè)計的修改往往會增加工作量，延緩工程進(jìn)度。

　?、?勞動力的安排情況。工人過少會完不成進(jìn)度計劃中規(guī)定的任務(wù)，而工人過多則會由于現(xiàn)場工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務(wù)。所以要適當(dāng)安排工人。

　　⑷ 氣象條件。應(yīng)時刻注意氣象條件，天氣不好(如下雨、下雪)，則安排室內(nèi)施工(如裝修)，天氣晴朗時，加快室外施工進(jìn)度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是監(jiān)督成本費用、降低工程造價的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值，而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分，所以降低工程成本就能增加開發(fā)商利潤。

　?、?成本控制的主要工作內(nèi)容

　　除項目投資決策、設(shè)計和工程發(fā)包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作：

　?、?編制成本計劃，確定成本控制的目標(biāo)。工程成本費用是隨著工程進(jìn)度逐期發(fā)生的，根據(jù)工程進(jìn)度計劃可以編制成本計劃。為了便于管理，成本計劃可分解為五個方面：①材料設(shè)備成本計劃;

　?、谑┕C械費用計劃;③人工費成本計劃;④臨時工程成本計劃;

　　⑤管理費成本計劃。根據(jù)上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃。在工程施工中，應(yīng)嚴(yán)格按照成本計劃實施。對于計劃外的一切開支，應(yīng)嚴(yán)格控制。如果某部分項目有突破成本計劃的可能，應(yīng)及時提出警告，并及時采取措施控制該項成本。

　?、?審查施工組織設(shè)計和施工方案。施工組織設(shè)計和施工方案對工程成本支出影響很大。科學(xué)合理的施工組織設(shè)計和施工方案，能有效地降低工程建設(shè)成本。

　?、?控制工程款的動態(tài)結(jié)算。建筑安裝工程項目工程款的支付方式，包括按月結(jié)算、竣工后一次結(jié)算、分段結(jié)算和其他雙方約定的結(jié)算方式等。工程款結(jié)算方式的不同，對開發(fā)商工程成本支出數(shù)額也有較大影響。從開發(fā)商的角度來說，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因為自身墊資或融資能力有限而影響工程質(zhì)量和進(jìn)度。

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