2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(53)

　　成本法(一)$lesson$

　　一、內(nèi)容提要

　　1、成本法的基本原理;

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成;

　　3、成本法的基本公式;

　　4、重新購(gòu)建價(jià)格。

　　二、考試要求

　　1、熟悉成本法的基本原理　房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和重新購(gòu)建價(jià)格;

　　2、掌握成本法的基本公式。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)

　　第五章　成本法

　　第一節(jié) 成本法的基本原理

　　一、成本法的概念和理論依據(jù)

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是人們通常所認(rèn)為的成本，而是價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定其具體所指。

　　成本法的理論依據(jù)，可以分為從賣(mài)方的角度來(lái)看和從買(mǎi)方的角度來(lái)看。從賣(mài)方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入。具體一點(diǎn)講，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。

　　從買(mǎi)方的角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，即買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建造(或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建造)。

　　由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)(包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn))。由此，我們就可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)估算其價(jià)格。

　　例題：從賣(mài)方角度看，成本法的理論依據(jù)為( )

　　A、成本費(fèi)用價(jià)值論; B、替代原理; C、效用價(jià)值論; D、預(yù)期原理。

　　答案：A

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