2012年房地產估價師《理論與方法》精講(54)

　　二、成本法適用的對象和條件$lesson$

　　只要是新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造或者可以假設重新開發(fā)建造的房地產，都可以采用成本法估價，但成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產的估價，

　　如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產。

　　單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產。在房地產保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價。

　　因為，在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產的損毀往往是局部的，需要將其恢復到原貌;對于發(fā)生全部損毀的，有時也需要用完全重置的辦法來解決。

　　運用成本法估價值得注意的是：在現(xiàn)實中，房地產的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格;換一個角度講，

　　房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”，是在長期內平均來看的，

　　而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進人市場)，二是該種商品本身可以大量重復生產。其原理如下：

　　首先假設價格正好等于成本加平均利潤，并假設此時的供給也正好等于需求，然后假設有某個因素引發(fā)了供大于求。

　　在供大于求時，由于供求規(guī)律的作用，價格會下降;價格下降而成本已經發(fā)生，則利潤會減少;

　　利潤減少使開發(fā)商得不到其原先期望的利潤，開發(fā)商就會縮小投資規(guī)模或轉產;

　　開發(fā)商縮小投資規(guī)?；蜣D產就會使以后的供給減少，供給減少而如果需求不變就會出現(xiàn)供小于求，供小于求就會使價格上升，價格上升就會使利潤增加，利潤增加就會重新吸引投資，重新吸引投資就會使供給增加，供給增加就會出現(xiàn)新一輪的供大于求。

　　如此往復。

　　顯而易見，如果不是在長期內，沒有自由競爭，商品本身不可以大量重復生產，這個循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。

　　實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。

　　因此，開發(fā)成本高并不一定意味著房地產價格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產價格就不該高。當求大于供時，房地產價格可以大大高于其開發(fā)成本;當供大于求時，房地產價格可能低于其開發(fā)成本。

　　也正是因為房地產價格與房地產的開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了賺錢與賠錢的問題。

　　懂得了上述原理之后，并不意味著不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”，

　　其中最主要的是下列兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正常花費，在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。

　　二是要結合市場供求分析來確定評估價格。當市場供大于求時，價格應向下調整，當求大于供時，價格應向上調整。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經濟折舊也是出于這方面的考慮。

　　成本法估價比較費時費力，估算重新購建價格和折舊也有相當?shù)碾y度。尤其是那些較老的、舊的房地產，往往需要估價人員針對建筑物進行實地勘察，依靠其主觀判斷。

　　因此，成本法估價要求估價人員有豐富的經驗，特別是要具有良好的建筑、建筑材料和設備等方面的知識。

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