2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(96)

　　【案例2-13】$lesson$

　　北京市××花園借款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

　　評(píng)估報(bào)告摘要

　　一、借款企業(yè)資信評(píng)估

　　北京××房地產(chǎn)股份有限公司為上市公司，是經(jīng)建設(shè)部審批認(rèn)定的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。公司2003年9月末資產(chǎn)總額120890.04萬(wàn)元，負(fù)債總額52546.35萬(wàn)元，所有者權(quán)益總額68343.69萬(wàn)元，股本總額17320.00萬(wàn)元。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截至2003年10月30日，該公司在各銀行無(wú)借款余額。企業(yè)無(wú)不良信用記錄。目前尚無(wú)有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行過(guò)資信評(píng)級(jí)。

　　二、項(xiàng)目概況

　　項(xiàng)目由北京××房地產(chǎn)股份有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。位于西三環(huán)與西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約1000米，距西四環(huán)四季青橋約1200米。在車道溝橋西南側(cè)，昆玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠化帶，南靠彰化路，西接曙光花園望山園，北鄰紫竹院路。規(guī)劃占地面積65519.36┫，規(guī)劃總建筑面積166196.72┫，地上建筑面積138967.72┫，地下建筑面積27229.00┫，總體布局由5棟住宅弧形板樓、高檔會(huì)所及整體地下車庫(kù)組成。2#、3#、4#、5#、6#樓為住宅，地下2層，地上14～17層。7#樓為配套公建(會(huì)所)，地下2層，地上2層。5棟住宅樓基底圍合范圍內(nèi)為地下車庫(kù)，地下1層。從目前項(xiàng)目的進(jìn)展情況和已獲得的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的高檔住宅小區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實(shí)施性。項(xiàng)目周邊各項(xiàng)市政設(shè)施齊備。包括本項(xiàng)目在內(nèi)的曙光花園的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用。

　　三項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　　北京西部地區(qū)繼亞運(yùn)村、CBD之后，成為京城樓市又一后起之秀，也是近兩年北京樓價(jià)漲幅最大的區(qū)位。項(xiàng)目定位為純居住高檔國(guó)際生活社區(qū)。本項(xiàng)目有區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)、建筑價(jià)值優(yōu)勢(shì)、觀景價(jià)值優(yōu)勢(shì)、園林價(jià)值優(yōu)勢(shì)及開(kāi)發(fā)商前景優(yōu)勢(shì)。但是其附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，周邊樓盤開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接的影響，與曙光花園望山園未完全獨(dú)立，以及作為上市公司會(huì)面臨年底現(xiàn)金回流的壓力等不得因素。

　　四、項(xiàng)目資金來(lái)源

　　項(xiàng)目總投資為91508萬(wàn)元，其中：⑴項(xiàng)目單位自籌資金30000萬(wàn)元，由募集資金20000萬(wàn)元及非募集資金10000萬(wàn)元組成，占總投資的32.78%;⑵申請(qǐng)銀行借款17000萬(wàn)元，占總投資的18.58%;⑶售樓回款44508.10萬(wàn)元，占總投資的48.64%。其中企業(yè)自籌資金已基本到位。

　　五、項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用

　　該項(xiàng)目目前為在建工程，2#、3#、5#、6#號(hào)樓主體基本完成，正在進(jìn)行內(nèi)部裝飾及安裝工程施工;7#號(hào)樓(會(huì)所)地下結(jié)構(gòu)部分完工;地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)部分完工;小區(qū)管網(wǎng)等配套工程施工中。預(yù)計(jì)住宅樓于2004年2月竣工，會(huì)所、地下車庫(kù)、小區(qū)配套及園林綠化工程于2004年6月30日完工。項(xiàng)目在同一時(shí)期的資金來(lái)源大于資金運(yùn)用并有盈余，完全可以滿足工程進(jìn)度對(duì)資金需求的剛度和強(qiáng)度要求，能夠達(dá)到資金平衡。項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問(wèn)題是能否按期得到××銀行貸款、項(xiàng)目能否按期完工和能否按計(jì)劃銷售回款。

　　六、財(cái)務(wù)指標(biāo)

　?、?項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　?、倏偼顿Y收益率：15.08%;總投資年均收益率：6.03%;

　?、诳偼顿Y凈收益率：11.02%;總投資年均凈收益率：4.41%;

　?、圩杂匈Y金凈收益率：45.99%;自有資金年均收益率：18.40%;

　?、茏杂匈Y金凈收益率：33.60%;自有資金年均凈收益率：13.44%。

　?、蓓?xiàng)目借款償還期為7個(gè)月，借款本息用銷售回款償還，償還銀行借款本息是有保證的，詳見(jiàn)附表7――資金來(lái)源與運(yùn)用表。

　?、?動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

　　①全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR，按季度計(jì)算)：稅前為7.25%，稅后為5.47%，均高于銀行貸款利率，項(xiàng)目可行。

　?、谌顿Y財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值(NPV，按季度計(jì)算)：季度基準(zhǔn)貼現(xiàn)率取i=3%，稅前為6445.50萬(wàn)元，稅后為3629.1萬(wàn)元，均大于0，因此項(xiàng)目可行。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)良好，償還銀行借款本息有保證，能令項(xiàng)目的投資方有很好的超額回報(bào)，項(xiàng)目實(shí)施方案可行。

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