2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(94)

　　第十一節(jié) 房地產(chǎn)貨款項(xiàng)目評(píng)估$lesson$

　　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時(shí)，金融機(jī)構(gòu)委托評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對(duì)借款企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測(cè)算、評(píng)價(jià)的一項(xiàng)貸前評(píng)審的專業(yè)服務(wù)活動(dòng)。一般均形成書面報(bào)告的形式，作為貸款評(píng)審的重要依據(jù)。有時(shí)也受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托做項(xiàng)目評(píng)估，為其投資項(xiàng)目的決策進(jìn)行科學(xué)論證。

　　一、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估相關(guān)法律規(guī)定

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》《中華人民共和國(guó)稅收征收管理辦法》《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委、各地政府頒布的相關(guān)法規(guī)。

　　二、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)

　?、?綜合性

　　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)。它與對(duì)某一房地產(chǎn)的價(jià)值(價(jià)格)評(píng)估不同，從評(píng)估的內(nèi)容、涉及領(lǐng)域、對(duì)象、角度都復(fù)雜的多，涵蓋方方面面的內(nèi)容。針對(duì)每宗房地產(chǎn)項(xiàng)目其狀態(tài)上有土地、在建工程、存量房;用途有住宅、辦公樓、公寓、別墅、商場(chǎng)、以及娛樂用房等等。是全面、綜合、動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)分析過程。從而需要評(píng)估人員具有較寬的知識(shí)結(jié)構(gòu)和專業(yè)素質(zhì)，大部分業(yè)務(wù)需多種專業(yè)人士配合作業(yè)。

　　㈡ 科學(xué)性

　　由于房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估是作為決定發(fā)放貸款或投資決策的依據(jù)。評(píng)估的科學(xué)性尤其重要。進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用科學(xué)的方法和手段、定性、定量分析相結(jié)合。注重?cái)?shù)據(jù)采納的客觀性，有依據(jù)性。

　?、?專業(yè)性

　　房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估涉及廣闊的領(lǐng)域，有社會(huì)、人文、環(huán)境、區(qū)域發(fā)展、法律規(guī)劃、建筑、施工、金融財(cái)務(wù)、市場(chǎng)營(yíng)銷等諸多專業(yè)領(lǐng)域。各項(xiàng)內(nèi)容均須進(jìn)行專業(yè)化的評(píng)估分析。采用符合所涉及專業(yè)的相關(guān)規(guī)定、專業(yè)特征、內(nèi)在規(guī)律、程序的方法進(jìn)行評(píng)估。

　?、?特殊性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目與工業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)绕渌顿Y項(xiàng)目，具有其自身的特性，如作為銷售經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其測(cè)算的投資回收期相對(duì)較短，根據(jù)項(xiàng)目大小，其投資回收期大約在1～3年左右;房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式多樣化，可售、可租或混合經(jīng)營(yíng)等。從而增加了房地產(chǎn)貨款項(xiàng)目評(píng)估的復(fù)雜性。

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