2012年房地產估價師《經營與管理》精講(66)

　?、?設計方案審批階段。開發(fā)商應自行委托有規(guī)劃設計資格的設計機構完成不少于2個方案設計，然后持設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖(單位建筑l:500、居住區(qū)l:2000，其中一份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1:100或1:200)、方案說明書及其他相關資料，向城市規(guī)劃管理部門提出設計方案審批申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關單位審查該詳細規(guī)劃設計方案并提出修改或調整意見。之后，開發(fā)商根據審查意見對設計方案進行調整修改，再報城市管理部門審批。審批通過后由城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)"規(guī)劃設計方案審批通知書"。$lesson$

　?、?申請《建設工程規(guī)劃許可證》階段。開發(fā)商需持由城市建設主管部門下發(fā)的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它行政主管部門審查意見和要求取得的有關協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向城市規(guī)劃管理部門提出申請，城市規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作。最后簽發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

　　三、建設工程招標

　　㈠ 開發(fā)建設項目的招標方式

　　招標方式可以分為公開招標和邀請招標。房地產開發(fā)商可依開發(fā)項目的建設規(guī)模和復雜程度選擇招標方式。

　?、?公開招標

　　公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。進行公開招標時，開發(fā)商或其委托的招標代理機構，可通過海報、報刊、廣播、電視等手段，在一定范圍內，如全市、全國，大項目甚至可在全世界公開發(fā)布招標公告，或直接將招標公告寄給具有投標潛力的某些公司，以招攬具備相應條件而又愿意參加的一切承包商前來投標。

　　公開招標使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標者之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，同他簽訂承包合同，將工程委托他負責完成。這種公開競爭的方式會促使承包商努力提高開發(fā)項目建設工程的質量，縮短工期并降低成本造價。公開招標通常適用于工程項目規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設。此時開發(fā)商不易掌握其造價和控制工期，因而可以通過公開招標方式，從中選擇提供合理標價和較短工期的承包商作為承包單位。

　　按常規(guī)，開發(fā)商公開招標項目應授標給最低報價者，除非該最低報價者的標價是不合理的或根本無法實現(xiàn)的。需要說明的是，由于開發(fā)商審查投標者資格及其標書的工作量比較大，所以公開招標需要經歷相當長的一段時間，招標支出費用也較高。

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