2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(67)

　　⑵ 邀請招標(biāo)$lesson$

　　邀請招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請招標(biāo)也稱選擇性招標(biāo)。進行邀請招標(biāo)時，由開發(fā)商或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)可向所信任的、具有相應(yīng)資格的建筑承包商發(fā)送招標(biāo)通知書或招標(biāo)邀請函，邀請其參加開發(fā)項目建設(shè)投標(biāo)競爭的一種發(fā)包方式。邀請招標(biāo)是非公開招標(biāo)方式的一種。被邀請參加投標(biāo)的承包商通常在3~10個之間。開發(fā)商或其委托的招標(biāo)人可以在自己熟悉的承包商之間進行選擇，或者先公開發(fā)布通知，邀請承包商報名，經(jīng)過資格預(yù)審后再選定邀請對象。

　　采取邀請招標(biāo)方式，由于被邀請參加競爭的投標(biāo)人有限，開發(fā)商不僅可以節(jié)省招標(biāo)費用，而且可以提高招標(biāo)工作的效率，節(jié)省時間。但是這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，這樣也就縮小了開發(fā)商的選擇余地。邀請招標(biāo)方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項目，或者是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。

　　㈡ 招標(biāo)機構(gòu)

　　當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商決定采用招標(biāo)方式發(fā)包建筑工程時，不管是公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)，都需要組織一個招標(biāo)工作小組，負責(zé)招標(biāo)過程中的決策活動與日常事務(wù)工作的處理。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜，并向有關(guān)行政監(jiān)督部門備案;不具備自行招標(biāo)能力時，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)提供招標(biāo)代理服務(wù)，并與代理機構(gòu)成立聯(lián)合招標(biāo)工作小組。整個招標(biāo)過程的活動均由招標(biāo)工作小組負責(zé)組織。招標(biāo)代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會中介組織。

　　⑴ 招標(biāo)過程中的決策活動

　?、俅_定開發(fā)項目發(fā)包的范圍，即決定建筑工程全過程統(tǒng)包還是分階段發(fā)包，或者單項工程發(fā)包、分部工程發(fā)包、專業(yè)工程發(fā)包。為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)的工作效率，開發(fā)商宜采用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。

　?、诖_定承包方式和承包內(nèi)容，即確定總價合同、單價合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。對這些承包方式與承包內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商通常選擇全部包工包料的總價合同方式，因為通常情況下，開發(fā)項目建設(shè)中建筑材料是就地取材的，但對于有些高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目，例如星級賓館、高級公寓，其裝飾材料、室內(nèi)設(shè)備則可能需要由國外進口，此時，由承包商包工包料是不太可能的，開發(fā)商可在簽訂合同時與承包商商議。

　?、鄞_定標(biāo)底。

　?、軟Q標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。

　?、?招標(biāo)中的日常事務(wù)工作

　　招標(biāo)中的日常事務(wù)工作主要包括下列內(nèi)容：①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)函;②編制和發(fā)送招標(biāo)文件;③編制標(biāo)底;④審查投標(biāo)者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標(biāo)人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函，負責(zé)為其保密;⑦開標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評標(biāo);⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

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