2012年房地產估價師《理論與方法》精講(43)

　　例題：下面說法錯誤的是( )。$lesson$

　　A、可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數=在估價時點時的價格;

　　B、可比實例在成交日期時的價格×(l±價格變動率×期數)=在估價時點時的價格

　　C、可比實例與估價對象房地產價格類型必須相同;

　　D、可比實例必須是正常交易。

　　答案：D

　　例題：可用作交易日期修正的方法有( )

　　A、價格指數法;

　　B、長期趨勢法;

　　C、價格變動率法;

　　D、經驗值法。

　　答案：ABC

　　第七節(jié) 房地產狀況修正

　　一、房地產狀況修正的含義

　　如果可比實例房地產與估價對象房地產本身之間有差異，則還應進行房地產狀況修正，因為房地產的價格還反映其本身的狀況。進行房地產狀況修正，是將可比實例在其房地產狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格。因此，經過了房地產狀況修正后，就將可比實例在其房地產狀況下的價格變成了在估價對象房地產狀況下的價格。

　　二、房地產狀況修正的內容

　　房地產狀況修正可分為區(qū)位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。在這三個方面的修正中，還可進一步細分為若干因素的修正。進行房地產狀況修正，是比較法的一個難點和關鍵。

　　(一)區(qū)位狀況修正的內容

　　區(qū)位狀況是對房地產價格有影響的房地產區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況修正，是將可比實例房地產在其區(qū)位狀況下的價格調整為在估價對象房地產區(qū)位狀況下的價格。

　　區(qū)位狀況比較修正的內容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度(屬于估價對象以外的部分)、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產價格的因素。

　　例題：區(qū)位狀況比較修正的內容包括( )

　　A、交通便捷程度;

　　B、繁華程度;

　　C、基礎設施完備程度;

　　D、環(huán)境景觀。

　　答案：ABD

　　(二)權益狀況修正的內容

　　權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。進行權益狀況修正，是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。

　　權益狀況比較修正的內容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限修正。

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