2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(42)
例4―7:某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為99.6,94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上個(gè)月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價(jià)格為2000元/m2,對(duì)其進(jìn)行交易日期修正,修正到2002年10月的價(jià)格為:$lesson$
2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/┫)
房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率,有逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率兩種。其中,采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
采用期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(l±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
例4―8:評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價(jià)格,選取了下列可比實(shí)例:成交價(jià)格3000元/┫,成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5%,2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2%。
對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正,修正到2002年9月末的價(jià)格為:
3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/┫)
例4―9:某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元/┫,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng),平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣,2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。
對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正,修正到2002年10月1日的價(jià)格為:
1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民幣元/┫)
例4一10:某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)2002年2月1日的價(jià)格為1000美元/m2,該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng),平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣,2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。
對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正,修正到2002年10月1日的價(jià)格為:
1000×(1―0.5%)8×8.29=7964(人民幣元/┫)
在實(shí)際的交易日期修正中,有下列幾類價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率可供選用:
(1)一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;
(2)建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率;
(3)建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;
(4)建筑人工費(fèi)指數(shù)或變動(dòng)率;
(5)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。
房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率又可細(xì)分為:
(1)全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;
(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;
(3)全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率;
(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。
至于具體應(yīng)選用哪種價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正,要看具體的估價(jià)對(duì)象和有關(guān)情況。從理論上講,由于房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)能全面反映引起房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素,因此,宜選用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。
但嚴(yán)格來(lái)說(shuō),又不是任何類型的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率都 可以采用。最適用的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率,是可比實(shí)例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月13、14日
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