2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(70)

　?、?被拆房屋補(bǔ)償對(duì)象的認(rèn)定$lesson$

　　個(gè)人還是集體。對(duì)于集體用房，要明確其土地的補(bǔ)償費(fèi)是否在征地時(shí)已經(jīng)給予了考慮。

　　六、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

　　城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，主要依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)，《條例》最突出的兩點(diǎn)是，其一：明確規(guī)定被拆遷人“是指被拆遷房屋的所有人?！逼涠骸柏泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！毙隆稐l例》規(guī)定以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償金額，充分體現(xiàn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等價(jià)交換的原則，保護(hù)了被拆遷房屋所有權(quán)人的權(quán)益。

　?、?城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)人員在從事拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)，要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，估價(jià)結(jié)果才會(huì)客觀公正。關(guān)于拆遷補(bǔ)償估價(jià)，特別指出的是在集體土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的集體土地及地上房屋的估價(jià)。應(yīng)先行辦理征用土地，將集體土地國有化，然后再進(jìn)行房屋拆遷與補(bǔ)償。這樣既符合《土地管理法》規(guī)定，又適應(yīng)新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托在其實(shí)體上的權(quán)益。針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　?、?依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。

　　⑵ 依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)及其它費(fèi)用。

　?、?已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。例如：規(guī)劃設(shè)計(jì)建造的地下人防被變?yōu)樯痰昊蚵玫暧猛镜摹?/P>

　?、?“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;”故不在估價(jià)范圍之內(nèi)。“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，”估價(jià)時(shí)應(yīng)按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。

　　⑸ 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

　?、?對(duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動(dòng)的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。設(shè)備含水、電、暖、衛(wèi)、氣、通訊等設(shè)施;附屬物含樹木、綠地、道路、院墻、門樓等其他構(gòu)筑物。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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