2012年房地產估價師《案例與分析》精講(69)

　　㈡ 征地補償估價的內容與標準$lesson$

　　《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。”

　?、?土地補償費：

　　“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的6～10倍?！?/P>

　?、?征用耕地的安置補助費：

　　“征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數量計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍。”

　?、?青苗補償費：

　　青苗補償費標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！?/P>

　?、?地上附著物補償費：

　　地上附著物包括農田基礎設施、樹木、墳墓等，其標準“由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”

　?、?《土地管理法》關于征地拆遷補償估價的其它規(guī)定

　?、?“征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。”(第四十七條)

　?、?“依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有的生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍?！?第四十七條)

　　⑶ “國務院根據社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”(第四十七條)

　?、?“征用補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見?！?第四十八條)

　　五、拆遷集體所有土地上的房屋補償估價

　　房屋拆遷估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地上的房屋，其產權管理各地區(qū)不盡相同也不甚完善，在評估過程中要根據實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：

　?、?宅基地的確定

　　宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其管理標準各地不統(tǒng)一：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式房屋的建房批示;②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產證，也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測量準確的宅基地證，沒有房產證，也沒有正式房屋的建房批示?；谝陨锨闆r，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

　?、?被拆遷房屋使用性質的認定

　　根據《國務院批轉國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工作請示的通知》：嚴格宅基用地審批手續(xù)，實行公開辦事制度。各地應根據實際情況對農村建房的對象、條件、用地標準、審批手續(xù)作出明細規(guī)定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是要求建房的，事先必須向所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或縣(市)土地管理部門提出用地申請。經審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土地管理部門確定宅基地使用權，丈量用地面積，并依法批準后，方可動工。竣工后，由土地管理部門負責組織驗收。對不合理分戶超前建房、不符合法定結婚年齡和非農業(yè)戶口的，不批準宅基用地;對現(xiàn)有住宅有出租、出賣或改為經營場所的，除不再批準新的宅基用地外，還應按其實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使用費;原集體土地上農民宅基地上的房屋，拆遷補償計算按照住宅房屋的評估標準來評估。如房屋為營業(yè)用房的根據經營用途、營業(yè)面積等因素，按照當地政府確定的標準及補償條件給予一定的營業(yè)補償。

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