2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(68)

　　二、征地和房屋拆遷補償估價的分類$lesson$

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。根據(jù)原始土地的性質及征收、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補償估價

　　可分為以下三種情況：

　　⑴ 征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補償估價，是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉為國有土地的過程中，對被征收集體所有土地的補償價格進行的評估。征地估價應根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。

　?、?征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補償估價，是征用集體土地時對被拆遷房屋及附著物貨幣補償價格的評估。

　　拆遷集體所有土地上的房屋的補償估價應根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理條件》、《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施細則，有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋(或宅基地)的拆遷估價辦法。

　?、?城市房屋拆遷估價，是指為確定城市國有土地上被拆遷房屋及附著物(土地和房屋或房屋)貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。城市房屋拆遷估價應根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》以及當?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評估的實施細則。

　　三、征地和房屋拆遷補償估價的法律法規(guī)

　?、?《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第29號);

　　⑵ 《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第8號);

　?、?《城市房屋拆遷管理條例》(中華人民共和國國務院第305號令);

　?、?建設部關于貫徹《城市房屋拆遷管理條例》的通知(建住房[2001]16l號);

　　⑸ 建設部關于印發(fā)《城市房屋拆遷估價指導意見》的通知(建住房[2003]234號);

　?、?各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關地方性法規(guī)規(guī)定。

　　四、征地補償估價

　?、?征地補償估價對象

　　“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”;“國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場地、場院地、牧場地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：農(nóng)田基礎設施、樹木、青苗、墳墓等。集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補償估價對象。

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