2012年房地產估價師《經營與管理》精講(55)

　　《城市房地產抵押管理辦法》第二章第八條規(guī)定：$lesson$

　?、?不得設定抵押的房地產

　　土地所有權;權屬有爭議的房地產;用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;已依法公告列入拆遷范圍的房地產;被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;劃撥土地使用權不得單獨抵押;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(上述可抵押的除外);鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權不得單獨抵押;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產(房地產);以法定程序確認為違法、違章的建筑物;依法不得抵押的其他房地產。”

　?、?其他限制條件

　　在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證;開發(fā)商已合法出售的房地產不得與未出售的房地產一起抵押;房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理;當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。銀行確保對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款;以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。以法律、法規(guī)禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保，擔保合同無效。建筑工程款優(yōu)先于抵押權受償。

　?、?與估價有關的規(guī)定

　　依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值;首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值;再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值;以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額;以具有土地使用所限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮剩余年限對價值的影響;以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的，其抵押價值為房地產權利人可處分和收益的份額部分的價值;以按份額共有的房地產抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的。

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