2012年房地產估價師《經營與管理》精講(54)

　　第四節(jié) 房地產抵押價值評估$lesson$

　　一、房地產抵押價值評估的實質

　　根據我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機構的房地產抵押價值評估實質上是評估抵押房地產(物)在設定抵押權時某估價時點的公開市場價值作為抵押貸款活動的價值參考。它的服務對象是金融(銀行)業(yè)，是抵貸雙方。

　　房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為;債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產抵押為前提，金融機構將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產土地收購、開發(fā)、建設、購買、大修理、經營、收益等目的。作為抵押物的房地產有其設定抵押權時的市場價值、貸款價值;銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值(現(xiàn)值或貸款價值)乘安全系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產處置抵押房地產時的變現(xiàn)價值等。

　　一些發(fā)達國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產同時評估市場價值和貸款，并制定有銀行內部的“房地產貸款評估準則”。這里指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產客觀價值，評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同，準則提出了對評估參數(shù)運用的建議。

　　《房地產估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同于公開市場價值(格)?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產抵押管理辦法》和銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地產的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產抵押估價評估是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構”評估確定。國內銀行內部制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構對抵押物價值(或現(xiàn)值)重新進行估價。然后銀行根據規(guī)定的針對不同抵押物類型設定的對抵押物價值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貨款本息及相關費用，最終確定貨款額。

　　因此，按照國內現(xiàn)行規(guī)定，估價機構的房地產抵押價值評估一般提供的是抵押物(房地產)在估價時點時的公開市場價格。該“抵押價值”等同于前述“市場價值”，而不是“貸款價值”?！百J款價值”評估在國內尚屬論爭研究階段，尚未形成科學可行的評估方法。

　　二、房地產抵押價值評估的法律規(guī)定

　　《房地產估價規(guī)范》指出房地產抵押價值評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》(及高法的若干問題解釋)、《城市房地產抵押管理辦法》及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進行。當然也包括《房地產估價規(guī)范》本身?，F(xiàn)將有關法規(guī)中規(guī)定可以設定抵押的房地產、不得設定抵押的房地產、與估價有關的內容主要歸納如下。

　?、?可以設定抵押的房地產

　　抵押人所有的房屋和其他地上定著物;抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物;抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押;依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權;以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權;以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押;以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押;學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施以外的財產。

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