2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(52)

　　估價技術(shù)報告$lesson$

　　一、實物狀況分析(略)

　　二、區(qū)位狀況分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　估價對象所處區(qū)域為商業(yè)繁華地段，是較為理想的商業(yè)綜合用地。估價對象用途為商業(yè)綜合，符合區(qū)域功能規(guī)劃，確定現(xiàn)用途為估價對象的最高最佳用途。

　　五、估價方法的選用

　　估價人員認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實地勘察和調(diào)查，根據(jù)估價對象的特點及評估目的，確定運用收益法、成本法作為本次估價的基本方法，其技術(shù)路線如下：

　　⑴ 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，“收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法”，由于估價對象系經(jīng)營用房，具有收益，因此可用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將其未來各年的純收益折算到估價時點上，計算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價格。

　　⑵ 根據(jù)成本法估價的思路，以建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)交納的稅金來求待估房地產(chǎn)(完全產(chǎn)權(quán))的積算價格，再根據(jù)年限修正法計算待估房地產(chǎn)租賃權(quán)的積算價格。對以上兩種方法測算的價格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)的總價格和單位價格。

　　六、估價測算過程

　?、?收益法分析測算過程

　?、?年收入的確定

　　① 網(wǎng)球室：共有網(wǎng)球場8個，全天24小時營業(yè)，白天12小時收費標(biāo)準(zhǔn)為48元/小時?個，晚上12小時收費標(biāo)準(zhǔn)為78元/小時?個，1年按360個營業(yè)日計，空置率取85%。(48+78)×12×8×360×(1-85)×10-4=65.32(萬元/年)

　?、?KTV包房：共設(shè)有5間大包、3間中包、4間小包，取費標(biāo)準(zhǔn)分別為480元/間?晚、380元/間?晚、280元/間?晚，1年按360個營業(yè)日計，空置率取70%。(480×5+380×3+280×4)×360×(1-70%)×10-4=50.33(萬元/年)

　?、?餐飲部：可同時容納50人進(jìn)餐，消費標(biāo)準(zhǔn)為30元/人?餐，1個營業(yè)日按中、晚兩餐計，1年按360個營業(yè)日計，空置率取60%。30×50×2×360×(1-60%)×10-4=43.20(萬元/年)

　　④ 休閑清吧：可同時容納80人，消費標(biāo)準(zhǔn)按20元/人?日計，空置率取60%，1年按360個營業(yè)日計。20×80×360×(1-60%)×10-4=23.04(萬元/年)

　?、?舞廳：可同時容納30人，消費標(biāo)準(zhǔn)按30元/人?日計，空置率取50%，1年按360個營業(yè)日計。30×30×360×(1-50%)×10-4=16.20(萬元/年)

　?、?桑拿理療部：可同時容納40人，消費標(biāo)準(zhǔn)按350元/人?日計，空置率取40%，1年按360個營業(yè)日計。40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(萬元/年)年收入合計：500.49萬元/年

　?、?年費用的測算

　?、?年維修費：估價對象年維修費取折舊費的80%。估價對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200┫，建造單價取900元/┫，耐用年限為60年，殘值率為0%;網(wǎng)球室為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600┫，建造單價為800元/┫，耐用年限為60年，殘值率為0%。(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4=9.95(萬元/年)

　?、?年管理費：取年收入的4%。500.49×4%=20.02(萬元/年)

　?、?年保險費：取房屋造價的2‰。(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(萬元/年)

　?、?房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例(一般為30%)后的余額。(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4=6.27(萬元/年)

　?、?營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65%計。500.49×5.65%=28.28(萬元/年)

　?、?經(jīng)營費用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、桑那理療部的經(jīng)營費用(含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費用)分別為響應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+16.20×50%+302.40×50=249.62(萬元/年)則，年費用合計為：9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(萬元/年)

　　⑶ 資本化率的確定

　　采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值

　　安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25%;風(fēng)險調(diào)整值(0~9%)：取6%則，資本化率為2.25%+6%=8.25%

　　⑷ 尚可使用年限的確定

　　委托人擁有估價對象房地產(chǎn)30年(1999年2月1日至2029年1月31日)的使用權(quán)，至估價時點已使用1.5年，故尚可使用年限為28.5年。

　?、?估價對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價格為

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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