2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(37)

　　第五節(jié) 交易情況修正$lesson$

　　一、交易情況修正的含義

　　可比實(shí)例的成交價格可能是正常的，也可能不是正常的。由于要求評估的估價對象的價格是客觀合理的，所以，如果可比實(shí)例的成交價格不是正常的，則應(yīng)將其調(diào)整為正常的，如此才可以作為估價對象的價格。這種調(diào)整稱為交易情況修正。因此，經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價格變成了正常價格。

　　二、造成成交價格偏差的因素

　　由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨(dú)一無二性、價值高大性等特性，以及房地產(chǎn)市場是不完全市場，房地產(chǎn)的成交價格往往容易受交易中一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的市場價格。交易中的特殊因素較復(fù)雜，歸納起來主要有下列幾個方面：

　　1.有利害關(guān)系人之間的交易。

　　2.急于出售或急于購買的交易。

　　3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

　　4.交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。

　　5.特殊交易方式的交易。

　　6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照有關(guān)稅法及國家和地方的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，有的稅費(fèi)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分。正常的成交價格，是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評估的客觀 合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在現(xiàn)實(shí)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方來繳納;或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方來繳納。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

　　7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易。房地產(chǎn)價格受其土地面積、土地形狀、建筑規(guī)模的影響。一宗房地產(chǎn)與其相鄰房地產(chǎn)合并后，效用通常會增加，故當(dāng)該房地產(chǎn)的擁有者欲購買相鄰房地產(chǎn)時，相鄰房地產(chǎn)的擁有者據(jù)此會索要高價，而該房地產(chǎn)的擁有者往往也愿意出較高的價格購買，所以，相鄰房地產(chǎn)合并交易的成交價格往往要高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

　　例題：有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相臨地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權(quán)人購買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人的索價對交易雙方都是公平合理的正常價格應(yīng)為( )

　　A、50萬元; B、55萬元; C、60萬元; D、60萬元以上。

　　答案：B

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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