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2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(36)

更新時間:2012-03-21 13:34:46 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  (五)統(tǒng)一面積單位$lesson$

  在面積單位方面,中國大陸通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝),美國、英國和中國中國香港習(xí)慣采用平方英尺,日本、韓國和中國中國臺灣一般采用坪。它們之間的換算如下:

  平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

  平方米下的價格=公頃下的價格÷10000

  平方米下的價格=平方英尺下的價格×10.764

  平方米下的價格=坪下的價格×0.303

  例:搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例,甲交易實(shí)例的建筑面積200 ,成交總價80萬元人民幣,分三期付款,首期付16萬元人民幣,第二期于半年后付32萬元人民幣,余款32萬元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積2500平方英尺,成交總價15萬美元,于成交時一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例,則一般在進(jìn)行有關(guān)的修正之前應(yīng)先做如下處理:

  1.統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期時一次付清為基準(zhǔn),假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8%,則:

  乙總價=15(萬美元)

  2.統(tǒng)一化為單價。則:

  甲單價=764220÷200=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

  乙單價=150000÷2500=60(美元/平方英尺?使用面積)

  3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn),則需要將乙交易實(shí)例的美元換算為人民幣元。假沒乙交易實(shí)例成交當(dāng)時的人民幣與美元的市場匯價為1美元=8.3元人民幣,則:

  甲單價:3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

  乙單價=60×8.3=498(元人民幣/平方英尺?使用面積)

  4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn),另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積,則:

  甲單價=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

  乙單價=498×0.75=373.5(元人民幣/平方英尺?建筑面積)

  5.統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn),由于1平方米=10.764平方英尺,則:

  甲單價=3821.1(元人民幣/平方米?建筑面積)

  乙單價=373.5×10.764=4020.4(元人民幣/平方米?建筑面積)

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