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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(65)

更新時間:2012-05-21 15:20:21 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  2,測算未來還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等$lesson$

  根據(jù)該市的客觀情況,對其在建寫字樓進(jìn)行測算估價(jià):

  (1)續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等

  裝修工程費(fèi)1800萬元,設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元,室外工程費(fèi)350萬元,管理費(fèi)等150萬元,合計(jì)3490萬元。

  (2)投資利息

  當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%,續(xù)建期為一年,則投資利息

  =3490× =101(萬元)

  (3)銷售稅費(fèi)

  當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%,則銷售稅費(fèi)

  =14183×6%

  =851(萬元)

  3,在建寫字樓的評估價(jià)值

  總價(jià)值=14183-3490-101-851

  =9741(萬元)

  六、估價(jià)結(jié)果

  按上一階段述分析測算,估價(jià)對象超市部分單價(jià)為9430元/平方米,總價(jià)值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整);在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整).估價(jià)對象總價(jià)值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。

  四、 指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤.(本題10分.不得在試題上改,在答題處指出并改正.錯處不超過4個,后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)

  某酒店土地總面積3000平方米,土地使用年限40年,從1998年10月8日起計(jì);總建筑面積10000平方米,共5層,每層建筑面積2000平方米;首層有500平方米建筑面積的大堂,其余出租為咖啡廳,當(dāng)?shù)卣T伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元,正常出租率為80%;其余樓層均為客房,共200間,當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房價(jià)格為每天200元,年平均入住率為80%。該酒店正常經(jīng)營每月總費(fèi)用占客房收入的40%,其中出租稅費(fèi)為每月2萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價(jià)為每平方米3000元,土地資本化率為8%,建筑資本化率為10%,酒店欲投保,請?jiān)u估其2001年10月8日的保險(xiǎn)價(jià)值。

  估價(jià)過程計(jì)算如下:

  1,有效毛收入

  =2000×100×12×80%+200×200×365×80%

  =13,600,000(元)

  2,總費(fèi)用=200×200×365×40%

  =5,840,000(元)

  3,酒店總凈收益=有效毛收入-總費(fèi)用

  =13,600,000-5,840,000

  =7,760,000(元)

  4,酒店土地凈收益=10000×3000×8%

  =2,400,000(萬元)

  5,酒店建筑物凈收益=7,760,000-2,400,000

  =5,360,000(元)

  6,酒店建筑物價(jià)值= =63,114,957(元)

  該酒店2001年10月8日的保險(xiǎn)價(jià)值為63,114,957元。

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