2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(64)
2,測算未來還需發(fā)生的各項成本及稅費等$lesson$
根據(jù)該市的客觀情況,對其在建寫字樓進行測算估價:
(1)續(xù)建工程費及管理費等
裝修工程費1800萬元,設備及安裝工程費1190萬元,室外工程費350萬元,管理費等150萬元,合計3490萬元。
(2)投資利息
當?shù)刭J款的年利息率為5.85%,續(xù)建期為一年,則投資利息
=3490× =101(萬元)
(3)銷售稅費
當?shù)氐匿N售稅費率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價格的6%,則銷售稅費
=14183×6%
=851(萬元)
3,在建寫字樓的評估價值
總價值=14183-3490-101-851
=9741(萬元)
六、估價結(jié)果
按上一階段述分析測算,估價對象超市部分單價為9430元/平方米,總價值為7355萬元(大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整);在建寫字樓部分總價值為9741萬元(大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整).估價對象總價值為17096萬元(大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整)。
四、 指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤.(本題10分.不得在試題上改,在答題處指出并改正.錯處不超過4個,后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯,則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。)
某酒店土地總面積3000平方米,土地使用年限40年,從1998年10月8日起計;總建筑面積10000平方米,共5層,每層建筑面積2000平方米;首層有500平方米建筑面積的大堂,其余出租為咖啡廳,當?shù)卣T伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元,正常出租率為80%;其余樓層均為客房,共200間,當?shù)赝瑱n次酒店客房價格為每天200元,年平均入住率為80%。該酒店正常經(jīng)營每月總費用占客房收入的40%,其中出租稅費為每月2萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價為每平方米3000元,土地資本化率為8%,建筑資本化率為10%,酒店欲投保,請評估其2001年10月8日的保險價值。
估價過程計算如下:
1,有效毛收入
=2000×100×12×80%+200×200×365×80%
=13,600,000(元)
2,總費用=200×200×365×40%
=5,840,000(元)
3,酒店總凈收益=有效毛收入-總費用
=13,600,000-5,840,000
=7,760,000(元)
4,酒店土地凈收益=10000×3000×8%
=2,400,000(萬元)
5,酒店建筑物凈收益=7,760,000-2,400,000
=5,360,000(元)
6,酒店建筑物價值= =63,114,957(元)
該酒店2001年10月8日的保險價值為63,114,957元。
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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