2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(63)

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程$lesson$

　　(一)超市的估價(jià)

　　選取的三宗類(lèi)似的房地產(chǎn)交易資料如下(交易情況與房地產(chǎn)狀況的詳細(xì)分析略)：

　　注：表內(nèi)面積均為建筑面積

　　根據(jù)可比實(shí)例，搜集的其它相關(guān)資料有：該市商業(yè)房地產(chǎn)近三年來(lái)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) 率為平均每月比上月上漲0.5%，預(yù)計(jì)今后一年內(nèi)仍可保持此趨勢(shì)。2000年12月25日美元與人民幣的匯價(jià)為1：8.3，2001年6月30日為1：8.27。

　　1，比準(zhǔn)價(jià)格A

　　=9300×100/100×(1+0.5%)×100/100

　　=9347(人民幣元/平方米)

　　2，比準(zhǔn)價(jià)格B

　　=6300×100/100×(1+50.%) ×100/(100-25)

　　=8484(人民幣元/平方米)

　　3，比準(zhǔn)價(jià)格C

　　=1350×8.27×100/100(1+0.5%) ×100/100

　　=10458(人民幣元/平方米)

　　式中可比實(shí)例C因地域較好，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)增加10個(gè)分值。

　　4，估價(jià)結(jié)果：根據(jù)上述可比實(shí)例的修正，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均，得出估價(jià)對(duì)象的單價(jià)

　　=(9347+8484+10458)/3=9430(元/平方米)

　　總價(jià)=9430×7800=7355(萬(wàn)元)

　　(二)在建寫(xiě)字樓的估價(jià)

　　1，首先測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)后的價(jià)值

　　根據(jù)設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象建成后可對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)的建筑面積為13500平方米。因尚未發(fā)生實(shí)際收益，估價(jià)人員調(diào)查收集了相鄰等規(guī)模同檔次寫(xiě)字樓光輝大廈的經(jīng)營(yíng)資料作為計(jì)算依據(jù)。光輝大廈的租金標(biāo)準(zhǔn)為可租建筑面積每平方米每天1.2美元，空置率為20%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的55%。

　　年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×(1-20%)=3215(萬(wàn)元)

　　年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3215×55%=1768(萬(wàn)元)

　　凈收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　收益年期取50年

　　資本化率取光輝大廈的投資收益率10.12%

　　根據(jù)該市寫(xiě)字樓經(jīng)營(yíng)近年來(lái)比較平穩(wěn)的情況，按凈收益和資本化率、保持穩(wěn)定的趨勢(shì)考慮，代入下列公式計(jì)算：

　　V= =14183(萬(wàn)元)

　　式中　　V???房地產(chǎn)價(jià)值

　　A???年凈收益率

　　R???資本化率

　　N???收益年期

　　根據(jù)上述分析測(cè)算，估價(jià)對(duì)象可經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)的比準(zhǔn)價(jià)格為14183萬(wàn)元人民幣。

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