2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(38)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。但價(jià)格不僅預(yù)示市場(chǎng)的變化及其趨勢(shì)，還可以通過(guò)價(jià)格信號(hào)來(lái)指導(dǎo)買賣雙方的行為。簡(jiǎn)言之，價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，可以分為以下幾個(gè)方面：

　　㈠ 配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)而滯后于市場(chǎng)需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買賣雙

　　價(jià)格 租金

　　S S

　　P1 R

　　P R1

　　D1 D1

　　D D

　　0 M M1 銷售數(shù)量 0 L1 L 出租數(shù)量

　　(a) (b)

　　方都能接受的市場(chǎng)均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

　?、?顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

　　我們可以先通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的例子說(shuō)明市場(chǎng)的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購(gòu)買自己擁有的住宅，則市場(chǎng)上住宅的售價(jià)就會(huì)上升而租金就會(huì)下降。如圖 2-1所示，售價(jià)從OP升到OP1，租金從OR降到ORl。

　　圖 2-1 銷售和出租住宅需求變化示意圖

　　引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來(lái)預(yù)期收益變化;政府稅收政策的影響;收入水平變化或消費(fèi)品味變化;原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

　?、?指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化可能會(huì)由于下述兩個(gè)方面的原因引起：

　　(1) 建設(shè)新的房地產(chǎn)或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式。例如在圖示2-1(b)中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至0R1，出租住宅的供給量從0L降到0L1，LL1就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因?yàn)槌鍪圩≌男枨罅吭黾恿薓M1。最后形成了均衡價(jià)格0P1和均衡租金0R1。

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