2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(36)

　?、?市場(chǎng)交易指標(biāo)

　　(1)銷售量(Houses Sold，HSt)，指報(bào)告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中采用的是實(shí)際銷售面積，指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購(gòu)房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。

　　不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。

　　(2) 出租量(Houses Rented，HRt)，指報(bào)告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計(jì)過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計(jì)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中的出租面積，是指在報(bào)告期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

　　(3)吸納量(Absorption Volume，AVt)，指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和(AVt=HSt+HRt)，單位為建筑面積或套數(shù)。

　　實(shí)際統(tǒng)計(jì)過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計(jì)。

　　吸納率(Absorption Rate，ARt)，指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt)，以百分?jǐn)?shù)表示，有季度吸納率、年吸納率等。

　　實(shí)際計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。

　　(4)吸納周期(Absorption Period，APt)，指按報(bào)告期內(nèi)的吸納速度(單位時(shí)間內(nèi)的吸納量)計(jì)算，同期可供租售量可以全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間(APt=HSRt/AVt)，單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。

　　在計(jì)算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計(jì)算。在新建商品房銷售市場(chǎng)，吸納周期又稱為銷售周期。

　　(5)預(yù)售面積，指報(bào)告期末仍未竣工交付使用,但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積。

　　報(bào)告期預(yù)售又在報(bào)告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)議銷售的商品房屋的面積應(yīng)列入實(shí)際銷售面積，同時(shí)統(tǒng)計(jì)為銷售收入。

　　(6)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)，包括房屋銷售價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)。

　　理想的價(jià)格指數(shù)，應(yīng)該是基于同質(zhì)物業(yè)的價(jià)格指數(shù)。我國(guó)目前的各類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通?；谄骄鶅r(jià)格。

　　(7)房地產(chǎn)價(jià)格，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價(jià)格表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均價(jià)格的統(tǒng)計(jì)。

　　(8)房地產(chǎn)租金，指報(bào)告期房地產(chǎn)市場(chǎng)中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計(jì)，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計(jì)。

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