2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(18)
三、市場(chǎng)背景分析
××房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年一直保持了良好的發(fā)展趨勢(shì),盡管?chē)?guó)家以及地方從2005年開(kāi)始不斷加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,但該市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上一直保持了較快的上漲趨勢(shì)。近三年來(lái)××市房地產(chǎn)交易相關(guān)數(shù)據(jù)匯總見(jiàn)下表:
2003~2005年××市商品房交易數(shù)據(jù)匯總表 表3―7
從上面的數(shù)據(jù)我們可以看出,近三年××市商品房交易中,無(wú)論是交易面積還是交易件數(shù)都呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)。其中商品房交易面積年平均增長(zhǎng)速度為7.93%,交易單價(jià)年平均增長(zhǎng)速度為l0.19%。
在這種形勢(shì)下,由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續(xù)重新啟動(dòng),且取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。例如位于××商業(yè)街的××大廈、××大廈已改造為精裝修小戶型高級(jí)公寓進(jìn)入市場(chǎng)。原××國(guó)際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級(jí)公寓,這些項(xiàng)目都取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)位于××街的原××大廈經(jīng)改造也即將上市。估價(jià)對(duì)象所臨的商務(wù)區(qū)以及所處的金融商務(wù),高檔精裝修小戶型公寓具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求能力,從2002年以來(lái)該區(qū)域以及周邊區(qū)域陸續(xù)上市了一批該類型項(xiàng)目,如×××、×××等高檔精裝修小戶型項(xiàng)目,銷(xiāo)售情況都有不俗的表現(xiàn)。
估價(jià)對(duì)象區(qū)域及臨近區(qū)域的高檔精裝修小戶型公寓的購(gòu)買(mǎi)者多是以投資為主,隨著估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域以及其他區(qū)域大量精裝修小戶型住宅投入市場(chǎng),市場(chǎng)將日趨飽和,該類房屋的投資收益率有下降的趨勢(shì)。根據(jù)近兩年的土地出讓情況以及未來(lái)的土地供應(yīng)計(jì)劃情況分析,該區(qū)域未來(lái)一年內(nèi)不會(huì)有新建住宅項(xiàng)目入市,兩年內(nèi)將可能有三個(gè)商住項(xiàng)目入市。因此,估價(jià)對(duì)象在面臨著挑戰(zhàn)同時(shí),也面臨著一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì),這就需要爭(zhēng)取時(shí)間,盡快完成改造進(jìn)入市場(chǎng),在銷(xiāo)售中制定執(zhí)行競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的價(jià)格策略,力求快進(jìn)快出。
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