2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(17)
例題:房地產(chǎn)的供給增加,需求不變,其價格會( )
A、上升; B、下降; C、維持不變; D、升降難定。
答案:B
四、房地產(chǎn)的需求彈性和供給彈性
彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。具體地說,它告訴我們一個變量發(fā)生1%的變化,將會引起的另一個變量的百分比變化。
(一)房地產(chǎn)的需求彈性
房地產(chǎn)的需求彈性主要有以下四種:
1.房地產(chǎn)需求的價格彈性(通常簡稱需求彈性),用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比。
在通常情況下,需求的價格彈性是一個負數(shù),即當價格上升時,需求量一般會下降,但通常直接把它寫做正數(shù)。
2.房地產(chǎn)需求的收入彈性,是建立在房地產(chǎn)的需求量與消費者的收入量之間關系上的一個彈性概念,用來表示消費者對某種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于消費者收入量的相對變動的反應程度。它是房地產(chǎn)需求量變化的百分比與消費者收入量變化的百分比之比。
3.房地產(chǎn)需求的人口彈性,是房地產(chǎn)需求對人口變化的反應,即房地產(chǎn)需求量變化的百分比與人口數(shù)量變化的百分比之比。
4.房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性,是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品價格變動1%所引起的其需求量的百分比變化。
(二)房地產(chǎn)的供給彈性
房地產(chǎn)的供給彈性主要有供給的價格彈性和供給的要素成本彈性。其中,供給的價格彈性通常簡稱供給彈性。
房地產(chǎn)供給的價格彈性,用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反應程度。它是房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其價格變化的百分比之比。
房地產(chǎn)供給的要素成本彈性,是房地產(chǎn)供給對要素價格(如土地價格、建筑材料價格、建筑人工費等)變動的反應,即房地產(chǎn)供給量變化的百分比與要素價格變化的百分比之比。
(三)彈性數(shù)值的類型
彈性較大的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較敏感的,彈性較小的數(shù)值說明一個變量對于另一個變量的變化是較不敏感的。在經(jīng)濟學里,將彈性數(shù)值分為5種類型:(1)彈性數(shù)值大于1的情況,稱為富有彈性;(2)彈性數(shù)值小于1的情況,稱為缺乏彈性;(3)彈性數(shù)值等于1的情況,稱為單一彈性;(4)彈性數(shù)值為無窮大的的情況,稱為完全彈性;(5)彈性數(shù)值等于零的情況,稱為完全無彈性。
一種房地產(chǎn)需求的價格彈性取決于該種房地產(chǎn)有多少替代品。如果沒有較接近的替代品,需求往往就缺乏價格彈性。
由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期較長,在影響房地產(chǎn)供給的價格彈性中,時間是一個很重要的因素,即當房地產(chǎn)價格發(fā)生變化時,開發(fā)商對開發(fā)量的調(diào)整需要一定的時間。在較短的時間內(nèi),
供給彈性是比較小的。但在長期內(nèi),供給彈性就比較大了。
另外,就開發(fā)周期長短不同的房地產(chǎn)來看,在一定時期內(nèi),對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn),供給彈性相應地就比較大;反之,開發(fā)周期較長的房地產(chǎn),供給彈性相應地就比較小。
五、房地產(chǎn)供求與價格之間關系的特殊性
可以將房地產(chǎn)的供求狀況分為4種類型:(1)全國房地產(chǎn)總的供求狀況;(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況;(3)全國本類房地產(chǎn)的供求狀況;(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
由于房地產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性,決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況,主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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