2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(12)

　　(七)估價時點

　　估價時點是指評估價值對應(yīng)的日期，即在該日期上估價對象才有該價值，通常用公歷年、月、日表示。

　　(八)客觀合理價格或價值的估算和判定

　　客觀合理價格或價值是估價對象在某種估價目的特定條件下形成的正常價格，它能為當(dāng)事人或社會一般人所信服和接受。

　　估算和判定是一種估計。是估計就會有誤差。但這種誤差又不是無限度的，必須在一個合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的

　　還值得指出的是，估價不同于定價。估價只是為當(dāng)事人提供公平可信的價格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利，而定價往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的最終成交價格應(yīng)由當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的可以使其成交價格高于或低于正常價格。

　　最后，正確地理解房地產(chǎn)估價，還需要把握下列2點：

　　1.房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。

　　2.房地產(chǎn)估價是把客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來。

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)估價的必要性

　　一、理論上房地產(chǎn)估價的必要性

　　一種資產(chǎn)只有具備了下列2個條件才真正需要專業(yè)估價：(1)獨一無二性。(2)價值量較大。

　　具體就房地產(chǎn)來講，由于房地產(chǎn)具有不可移動性、獨一無二性和價值高大性，房地產(chǎn)市場是典型的“不完全市場”。房地產(chǎn)估價的重要性在于：它是為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序，

　　也是促進房地產(chǎn)公平交易的基本保障，有助于將房地產(chǎn)價格導(dǎo)向正?；?。

　　二、現(xiàn)實中對房地產(chǎn)估價的需要

　　(一)房地產(chǎn)交易的需要

　　(二)房地產(chǎn)抵押的需要

　　(三)房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?/P>

　　典當(dāng)是出典人將自己的房地產(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣價的資金(典價)，但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時可以返還典價回贖該房地產(chǎn);而典權(quán)人則以支付低于買價的資金(典價)，

　　取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能(當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán))。

　　(四)房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?/P>

　　房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據(jù);二是在保險事故發(fā)生后需要評估所遭受的損失或重置價格、重建價格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。

　　其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成鄰近房屋傾斜，對房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制(如錯誤查封)造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價。

　　(五)房地產(chǎn)稅收的需要

　　有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類很多，如房產(chǎn)稅、地價稅、土地增值稅，土地與房屋合征的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)合征的財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅等。這些稅收一般是以房地產(chǎn)的價值為課稅依據(jù)。

　　(六)房地產(chǎn)征用拆遷補償?shù)男枰?/P>

　　國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。國家在征用、拆遷這些房地產(chǎn)時，要給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補償。確定這些補償額，就需要房地產(chǎn)估價。

　　(七)處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要

　　(八)企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等的需要

　　(九)房地產(chǎn)管理的需要

　　比如確定定期公布的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格，需要估價;如何調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，需要估價等。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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