2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(33)

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的法律規(guī)定

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為：

　?、?以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　?、?一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　?、?因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　?、?以房地產(chǎn)抵債的;

　?、?法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價具有以下幾個方面特點(diǎn)：

　　第一，從估價時點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價時點(diǎn)則在估價作業(yè)日期之后。

　　第二，從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機(jī)構(gòu)評估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　　第三，從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實(shí)現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實(shí)現(xiàn)的最高價格。作為評估機(jī)構(gòu)，對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，其評估結(jié)果可能是有一定擺動幅度的價格區(qū)間，估價人只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　【案例2-2】

　　C市××廣場房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告(節(jié)選)

　?、?委托人：(略)

　?、?估價機(jī)構(gòu)：C市房地產(chǎn)評估有限公司。

　?、?估價對象：

　　估價對象××廣場為位于C市錦江區(qū)青年路××-××號的一幢綜合樓，框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為98594┫，土地使用權(quán)面積為14893.205┫的物業(yè)，對2003年12月31日全部投入使用時的預(yù)期市場價格進(jìn)行評估。

　?、?估價目的：了解2003年12月31日估價對象全部投入使

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