2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(32)

　　【案例2-1】 分析

　　⑴ 該報(bào)告以確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格為目的，遵循土地估價(jià)原理、原則，選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)，技術(shù)思路正確。

　?、?該報(bào)告符合估價(jià)報(bào)告的總體要求，全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述了估價(jià)的過(guò)程、結(jié)論。

　?、偻暾胤从沉斯纼r(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程、結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套，估價(jià)結(jié)論能被報(bào)告使用者理解、接受。

　?、趫?bào)告站在中立立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行了客觀的介紹、分析，結(jié)論依據(jù)充分。

　?、壅Z(yǔ)言準(zhǔn)確、清楚。

　?、?報(bào)告的格式、組成內(nèi)容符合規(guī)范要求。

　?、?該報(bào)告符合土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估要求：采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。

　?、杉僭O(shè)開(kāi)發(fā)法費(fèi)用支出計(jì)算中，列出了專項(xiàng)維護(hù)基金。很好，因?yàn)椴簧兕愃茍?bào)告忽略了該項(xiàng)費(fèi)用支出。不足之處：

　?、?開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)于基準(zhǔn)日期的總價(jià)值的確定，應(yīng)該至少選擇三個(gè)市場(chǎng)案例、采用市場(chǎng)比較法的有關(guān)程序和要求確定。該報(bào)告中只是籠統(tǒng)地“根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)同類型住宅小區(qū)售價(jià)的調(diào)查，估算委估地塊住宅房屋平均售價(jià)為2100元/┫”便確定了開(kāi)發(fā)完成后的住宅房屋于基準(zhǔn)日期的總價(jià)值。該報(bào)告對(duì)于開(kāi)發(fā)完成后的住宅房屋于基準(zhǔn)日期的總價(jià)值的確定過(guò)程過(guò)于簡(jiǎn)單。

　?、?假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，應(yīng)該對(duì)專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)取費(fèi)及開(kāi)發(fā)周期確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，予以說(shuō)明。否則難免報(bào)告欠嚴(yán)謹(jǐn)之嫌。

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