2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(26)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境，是指把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為一個(gè)中心體時(shí)，它周?chē)鞣N影響因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類(lèi)，包括社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。

　　⑴ 社會(huì)環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

　?、?政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題。

　?、?經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　⑷ 金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　?、?房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等。

　?、?技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、

　　運(yùn)行環(huán)境

　　主要影響因素

　　社會(huì)環(huán)境

　　人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、居民思想觀念、社會(huì)和

　　城市發(fā)展形態(tài)等

　　政治環(huán)境

　　政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公

　　眾對(duì)待外資的態(tài)度等

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)

　　布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹等

　　金融環(huán)境

　　宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場(chǎng)發(fā)育程度等

　　法制環(huán)境

　　與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關(guān)政策等

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