2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(24)

　　在房地產(chǎn)投資評(píng)估的過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現(xiàn)率。一些影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的因素如建筑成本、銀行貸款利率等，基本上都可以從市場(chǎng)資料推算出來(lái)，但折現(xiàn)率的確定卻比較困難。有時(shí)，估價(jià)師會(huì)采用銀行貸款利率，但這個(gè)方法并不準(zhǔn)確，因?yàn)殡m然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了投資的積極性。

　　確定折現(xiàn)率的理想的方法是采用機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。所謂機(jī)會(huì)成本，是資本在某一段時(shí)間內(nèi)最高和最安全的投資機(jī)會(huì)的收益。這個(gè)收益差不多等于上述無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益，例如國(guó)家債券的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應(yīng)至少等于這個(gè)機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(Risk Premium)。假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)家債券的收益率為10%

　　新西蘭的布朗教授(G.R.BROWN)曾經(jīng)把這種分析應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)來(lái)測(cè)算它們的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。他首先假設(shè)了在1984年英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.2，通過(guò)回歸模型，他計(jì)算出各子市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益)為：零售商業(yè)用房1.16、寫字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69。風(fēng)險(xiǎn)最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象。這是因?yàn)榱闶凵虡I(yè)用房對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化的反應(yīng)是最快和最大的。

　　由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出分析的，上述的這些系數(shù)也要分別乘以房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)而轉(zhuǎn)化為個(gè)別子市場(chǎng)相對(duì)于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。結(jié)果如下：零售商業(yè)用房0.23、寫字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14。

　　通過(guò)這個(gè)模型的計(jì)算，再假設(shè)新西蘭當(dāng)時(shí)的國(guó)家債券的收益率是9%，則可測(cè)算出每一個(gè)子市場(chǎng)應(yīng)利用的折現(xiàn)率為：零售商業(yè)用房11.07%、寫字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%。以上很粗略地介紹了從宏觀的角度來(lái)分析整體投資市場(chǎng)在不同投資組合條件下的具體表現(xiàn)。并借助這些投資學(xué)的理論，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

更多信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)：