2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(23)

　　圖1-6 投資組合使風(fēng)險(xiǎn)降低

　　由于這個(gè)原因，市場性風(fēng)險(xiǎn)率變成了某一種投資項(xiàng)目相對于整個(gè)市場變化反應(yīng)幅度的評估。通過適當(dāng)?shù)耐顿Y組合選擇，投資者所面對的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)差不多可以完全抵消，但系統(tǒng)市場風(fēng)險(xiǎn)仍然存在(見圖1-6所示)。因此，投資者的應(yīng)得收益便以補(bǔ)償這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)率為主。

　　為：

　　式中 E(rj)=在某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)，資產(chǎn)j應(yīng)有的預(yù)期收益率;rf=在同一時(shí)間段內(nèi)，無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的收益率;E(rm)=在同一時(shí)間段內(nèi)，市場的整體平均收益率;])([)(fmjfjrrErrE.+=β系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn)

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　投資項(xiàng)目的數(shù)量個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非市場風(fēng)險(xiǎn)

　　Mjβ=資產(chǎn)j的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。從公式中可以看到相關(guān)系數(shù)，是代表系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)率的參考指標(biāo)。舉例來說，假如市場的整體平均預(yù)期收益率是10%，一個(gè)投資項(xiàng)目的相關(guān)系數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為5%。假如系數(shù)是1.5，則其預(yù)期收益率是15%。假如系數(shù)是1，代表該投資項(xiàng)目的變化幅度和市場平均變化一樣。要求取這個(gè)相關(guān)系數(shù)，一個(gè)常用的方法是利用回歸模型，因?yàn)檫@個(gè)系數(shù)大體上與某一投資項(xiàng)目的收益與市場整體平均收益的回歸公式之斜率相同。

　　在金融市場上，這種計(jì)算很常用且非常容易，因?yàn)楣善笔袌鲇泄善敝笖?shù)作為整體市場的平均收益率的參考。但這種計(jì)算在房地產(chǎn)市場中運(yùn)用起來比較困難。圖1-7顯示了美國房地產(chǎn)市場上房地產(chǎn)投資收益率的變化情況。

　　圖1-7 美國不同類型房地產(chǎn)的收益率(%)

　　二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　由上述投資組合理論引伸出來的資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CapitalAsset Pricing Model)便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式])([)(fmjfjrrErrE.+=β的意義是一致的，在該模型分析下，一個(gè)投資項(xiàng)目在某一時(shí)間段上的預(yù)期收益率等于市場上無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的收益率再加上這項(xiàng)投資項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)系數(shù)(這里假設(shè)應(yīng)用了適當(dāng)?shù)耐顿Y組合)乘以該項(xiàng)目的市場收益率與無風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現(xiàn)率的其中一個(gè)選擇標(biāo)準(zhǔn)，即機(jī)會(huì)成本標(biāo)準(zhǔn)，十分相似?；谶@個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應(yīng)用到房地產(chǎn)市場上。

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