2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(22)

　　圖1-3代表一個(gè)投資組合設(shè)計(jì)過(guò)程和開(kāi)發(fā)商運(yùn)用開(kāi)發(fā)資金的不同分配方法。設(shè)想他面對(duì)兩種主要的投資項(xiàng)目類型X和Y，他可以把總開(kāi)發(fā)資本按他個(gè)人的喜好和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度分配在曲線XPRQY的任何一個(gè)組合點(diǎn)上。XPRQY的弧度取決于X和Y的協(xié)方差關(guān)系，假如是絕對(duì)的正協(xié)方差，曲線變成直線XY代表兩者有同一方向和幅度的反應(yīng)。相反，假若兩者是絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，即在面對(duì)相同的市場(chǎng)環(huán)境條件時(shí)，一方的收益上升而另一方的收益則下跌。此時(shí)曲線變?yōu)閄OY，其中O點(diǎn)是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)投資組合。

　　當(dāng)然，這是一個(gè)比較難出現(xiàn)的機(jī)會(huì)，比較多的是類似XPRQY這種曲線，且在該曲線上RY部分較XR部分理想，原因是在同一風(fēng)險(xiǎn)程度甲上，RY部分的每一個(gè)組合點(diǎn)都有一個(gè)較大的預(yù)期收益率。以此類推，假如把更多的不同投資項(xiàng)目加入這個(gè)組合，組合曲線便會(huì)變成組合團(tuán)，如圖1-4所示。在這種情況下，不同的投資組合都會(huì)被集中到ABCDE這個(gè)組合團(tuán)里。雖然在組合團(tuán)內(nèi)的每一個(gè)組合點(diǎn)都會(huì)在不同程度上減小風(fēng)險(xiǎn)，但最理想的組合仍然是RY部分的各點(diǎn)，因?yàn)樗鼈兌伎梢栽谀骋惶囟L(fēng)險(xiǎn)率下達(dá)到最大的預(yù)期收益或在某一預(yù)期收益率下所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)最小。

　　圖1-4 理想組合帶

　　經(jīng)過(guò)以上分析，投資者便可進(jìn)一步地按其對(duì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度去設(shè)計(jì)出一個(gè)最能擴(kuò)大其收益的投資組合?；旧蠄D1-3所示的RY理想組合帶是代表了不同的投資收益與風(fēng)險(xiǎn)程度的組合。投資者可按其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度來(lái)選擇。舉例來(lái)說(shuō)，如果投資者愿意承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)去換取高收益的話，便會(huì)選靠近Y的一些組合，Y本身是所有投資組合中風(fēng)險(xiǎn)和收益都是最高的一種組合。相反地，如果投資者不愿去冒險(xiǎn)的話，便會(huì)選靠近R的組合，而R本身是風(fēng)險(xiǎn)最低同時(shí)也是收益最低的一種組合。一個(gè)比較客觀的選擇方法是借用低微風(fēng)險(xiǎn)甚至毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，這通常指銀行存款或國(guó)家債券。在圖1-5中的Rf便是投資國(guó)家債券的收益。由于它的收益幾乎是肯定的，風(fēng)險(xiǎn)也就差不多等于零。我們把Rf點(diǎn)引伸一條直線至緊貼理想組合帶的表面上，便形成了所謂的資本市場(chǎng)線(Capital Market Line)。原則上，M點(diǎn)成為一個(gè)可以選擇的組合。但假如投資者仍希望減少風(fēng)險(xiǎn)，他便可以選擇RY至M點(diǎn)間的不同組合。假如市場(chǎng)真的存在這樣一個(gè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，他便可以通過(guò)圖1-4的分析來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，在圖1-5中可以看到Q點(diǎn)和P點(diǎn)雖有同一個(gè)收益率，但Q點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)比P點(diǎn)低。

　　圖1-5 投資選擇

　　需要指出的是，這種投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)方法并不可以使投資組合變成毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，從理論上說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素，國(guó)家金融狀況等)和個(gè)別性非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等)所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，雖然可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性市場(chǎng)因素仍然存在(見(jiàn)圖l-6所示)。

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