2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(14)

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的基本概念

　?、?風(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險可以定義為未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計算獲取預(yù)期收益可能性的大小。圖1-1所示的A、B、 C三項投資，C的風(fēng)險最大、B次之、A最小。

　　例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2002年末價值為1000萬元，預(yù)計2003年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2002年末價值為1000萬元，2003年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)方差為20%。因此可以推斷，物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

　　圖 1-1 風(fēng)險：未獲得預(yù)期收益的可能性

　　當(dāng)實際收益超出預(yù)期收益時，我們就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預(yù)期收益時，我們就稱投資面臨著風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為"風(fēng)險報酬"。

　?、?風(fēng)險與不確定性

　　風(fēng)險和不確定性有顯著區(qū)別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。但如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，對未來投資收益的估計就應(yīng)該是定性的而非定量的。盡管有時人們會使用后悔值矩陣法或評分綜合評價法等。

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