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2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(12)

更新時間:2012-07-17 13:24:43 來源:|0 瀏覽0收藏0

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 ?、?能抵消通貨膨脹的影響

  通貨膨脹是反映一個經(jīng)濟體總體價格上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時,通常將通貨膨脹分為預期通貨膨脹(expected inflation)和非預期通貨膨脹(unexpectednflation)。有關研究成果表明,房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹,尤其是預期通貨膨脹的影響。

  由于通貨膨脹的影響,房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升,從而導致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升,所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的,即使在經(jīng)濟衰退的過程中,房地產(chǎn)的使用價值仍然不變,所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

  從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看,房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明,房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項目全部進行統(tǒng)計分析,但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。

  房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點,正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如,美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%,與抵押貸款利率基本相當,但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%~6%的凈增長,所以投資者得到的實際投資收益率是10%~12%,大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性,還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限,以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

  當然,經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題,即1998年~2000年中國香港各類房地產(chǎn)的市場價格平均下降了60%,其幅度已經(jīng)遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度,如果說其使用價值不變,房地產(chǎn)能夠保值,但怎么能證明這個時期的房地產(chǎn)是在增值呢?應該看到,在房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離,脫離了實際使用者支撐的市場環(huán)境下,購買房地產(chǎn)的活動已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為,而且講房地產(chǎn)投資能夠增值是在正常市場條件下,從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降,并不影響其長期的增值特性,從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看,房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。

2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
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2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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