2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(11)
?、?購買住房抵押支持證券
住房抵押貸款證券化,是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者,也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是:銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán),出售給專門設(shè)立的特殊目的公司(SPC),由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合,每個集合內(nèi)貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致,通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保,轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。
住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代,現(xiàn)已成為美國、加拿大等發(fā)達資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段,新興國家和地區(qū)如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實踐,使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務(wù)的迅速發(fā)展,在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟,作為大眾投資工具的住房抵押支持證券,不久將出現(xiàn)在中國的投資市場上。
四、房地產(chǎn)投資的利弊
?、?房地產(chǎn)投資之利
在前面介紹房地產(chǎn)投資的特性時,我們實際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點,包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點。
⑴ 相對較高的收益水平
房地產(chǎn)開發(fā)投資中,大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達到20%的水平,在有效使用信貸資金、充分利用財務(wù)杠桿的情況下,該收益率甚至會超過100%。房地產(chǎn)置業(yè)投資中,在持有期內(nèi)獲得每年15%~20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說,收益水平是相對較高的。
?、?易于獲得金融機構(gòu)的支持
由于可以將物業(yè)作為抵押,所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持,得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù),這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。金融機構(gòu)通常認為作為抵押物的房地產(chǎn),是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外,房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證,且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要,所以金融機構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當高,一般可以達到70%~90%,而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達國家, 投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資,也就是說,投資者無須投入任何自有資金,全部用信貸資金投入。
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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