2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(10)
三、房地產(chǎn)間接投資
㈠ 房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資
為了降低融資成本,越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場(chǎng)直接融資,以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如,北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券,用于陽春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā),不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問題,也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì);北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤(rùn)北京置地等則通過公司上市,解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者,也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益,成為房地產(chǎn)間接投資者。
?、?投資于房地產(chǎn)投資信托公司
房地產(chǎn)投資信托公司(REITs),是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn),使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中,REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東,而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。
投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性:
第一,收益相對(duì)穩(wěn)定,因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入
第二,REITs投資的流動(dòng)性很好,投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金,因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易,這就使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)更容易。
按資產(chǎn)投資的類型劃分,REITs分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛,其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,其收益水平也大大高于一般的股票收益,因而REITs的股票,成了千百萬個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者(包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等)間接投資房地產(chǎn)的重要工具。
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道,以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具,已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)計(jì)隨著中國相關(guān)法律制度的完善,REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月13、14日
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