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2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(9)

更新時間:2012-08-08 11:08:00 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊

  一、房地產(chǎn)投資的形式

  房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程,參與有關(guān)管理工作,包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤,風(fēng)險較大但回報亦豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長期投資的角度出發(fā),希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為,間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括:購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票,購買房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。

  二、房地產(chǎn)直接投資

 ?、?房地產(chǎn)開發(fā)投資

  房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進(jìn)一步投資活動,即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程,建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場進(jìn)行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、倉儲用房等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時,短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。

 ?、?房地產(chǎn)置業(yè)投資

  房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地產(chǎn)),也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個:一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用;二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時,可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。

  例如,某公司以300萬元投資購買了一個250┫的寫字樓單位,并將其中的100┫用做該公司的辦公室,將另外150┫租給另外一個單位使用,每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過10年之后,該公司為了財務(wù)安排方面的需要,將擁有的250┫寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去,扣除銷售稅費后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元。可以看出,該公司的置業(yè)投資,同時達(dá)到了自用(消費)、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。

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