2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(1)

　　第一章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)

　　內(nèi)容提要

　　1、投資與房地產(chǎn)投資

　　2、房地產(chǎn)投資的特性

　　3、房地產(chǎn)投資的形式與利弊

　　4、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

　　5、風(fēng)險(xiǎn)與投資組合

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)投資和房地產(chǎn)投資等基礎(chǔ)知識(shí)的掌握程度。

　　考試要求

　　掌握：投資的概念、分類(lèi)、特性和作用，房地產(chǎn)投資的概念、特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的概念。

　　熟悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊。

　　了解：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)、投資組合的概念，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型及其對(duì)投資者行為的影響。

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者等提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的能力，本書(shū)將系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念與理論，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等。

　　第一節(jié) 投資與房地產(chǎn)投資

　　在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過(guò)各種合法的手段，不斷增加自己的財(cái)富或賺取利潤(rùn)，以滿(mǎn)足未來(lái)的消費(fèi)。這樣就會(huì)經(jīng)常碰到或使用"投資"這一名詞。

　　一、投資

　?、?投資的概念

　　在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來(lái)報(bào)酬的支出行為稱(chēng)為投資。這里的"支出"行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，"報(bào)酬"則是將來(lái)的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉?夏普在其所著《投資學(xué)》一書(shū)中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來(lái)收益而做出的決定。一般來(lái)說(shuō)，投資(Investment)是指經(jīng)濟(jì)主體(國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人)以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣或?qū)嵨?，?jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡(jiǎn)單地說(shuō)，投資就是為了獲得可能的不確定的未來(lái)值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。在有關(guān)國(guó)際投資協(xié)定中，"投資"通常有三種定義：①以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義;②以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義;③以交易為基礎(chǔ)的定義。

　?、?以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律法規(guī)所允許或接受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的"資本"，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán);公司的股份、股票、債券、債權(quán);各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付請(qǐng)求權(quán);知識(shí)產(chǎn)權(quán);法律賦予或透過(guò)合同而具有的經(jīng)營(yíng)特許權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開(kāi)發(fā)的特許權(quán)。

　?、?以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個(gè)國(guó)家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱(chēng)為直接投資者，后者的實(shí)體稱(chēng)為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期關(guān)系，且投資者對(duì)所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。

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