2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-房地產(chǎn)

　　(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán)，例如允許他人通行，《物權(quán)法》稱之為“供役地”。

　　(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權(quán)人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的，不影響抵押權(quán)，受讓人處于抵押人的地位。

　　(9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?！?002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋(2002316號(hào))規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。”

　　(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，不得設(shè)定抵押。

　　(11)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

　　(12)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。例如，沒(méi)有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》或者《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的房地產(chǎn)。

　　(13)房屋所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。

　　(14)臨時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。又可分為未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)用地、臨時(shí)建筑。

　　(15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。

　　(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益，例如承租的公有住宅。

　　(17)地役權(quán)。

　　(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。

　　(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。又可分為地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán)。例如，可在其上加蓋房屋或者樹(shù)立廣告牌的屋頂，可在其上做廣告的外墻面，地面為公共綠地或者公園的地下商場(chǎng)，地鐵站內(nèi)的地下商店。

　　(20)房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。某些包含無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)，例如包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的汽車(chē)加油站，根據(jù)估價(jià)目的，有時(shí)需要評(píng)估其包含無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的價(jià)值，有時(shí)需要評(píng)估不包含無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，或者將其中的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值從房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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