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2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-假設(shè)開發(fā)法的基本公式

更新時(shí)間:2012-08-15 14:11:56 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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  六、假設(shè)開發(fā)法的基本公式(掌握)

  1.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式

  待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

  后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)

  與此相對(duì)照,如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,則公式為:

  開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

  在實(shí)際估價(jià)中,對(duì)于上述公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額,要牢記“后續(xù)”兩字,掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開發(fā)建設(shè)完成,還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

  因此,如果是已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn),則它們已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi),不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。例如,評(píng)估毛地的價(jià)值,即該土地尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置,

  這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

  ”但是,如果評(píng)估的是已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地價(jià)值,則不應(yīng)將房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等作為扣除項(xiàng)目。

  運(yùn)用上述公式估價(jià),一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況就是估價(jià)對(duì)象狀況,有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱舊房)等;開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,有熟地和新的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱新房)等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來(lái),

  假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情形主要有以下7種:

  ①估價(jià)對(duì)象為生地,在生地上進(jìn)行房屋建設(shè);②估價(jià)對(duì)象為生地,將生地開發(fā)成熟地;

 ?、酃纼r(jià)對(duì)象為毛地,在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè);

 ?、芄纼r(jià)對(duì)象為毛地,將毛地開發(fā)成熟地;

 ?、莨纼r(jià)對(duì)象為熟地,在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè);

 ?、薰纼r(jià)對(duì)象為在建工程,將在建工程續(xù)建成房屋;⑦估價(jià)對(duì)象為舊房,將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房。

  未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式,有銷售(包括預(yù)售、建成后銷售)、出租(包括預(yù)租,但比較少見,多為建成后出租)和營(yíng)業(yè)(如商場(chǎng)、賓館、度假村、游樂(lè)場(chǎng)這類房地產(chǎn),投資者將其建成后也可能自己直接經(jīng)營(yíng))等。

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