2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-假設(shè)開發(fā)法的含義

　　一、假設(shè)開發(fā)法的含義(熟悉)

　　簡(jiǎn)要地說，假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得的利潤(rùn)，

　　然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來(lái)收益(具體為預(yù)測(cè)的開發(fā)完成后的價(jià)值減去預(yù)測(cè)的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)后的余額)為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)(熟悉)

　　假設(shè)開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評(píng)估新開發(fā)的房地產(chǎn)(如新建商品房)價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;

　　而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)值。

　　假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)類似于地租原理(可詳見本書第十一章第一節(jié)“地租理論及測(cè)算”)，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的通常是一次性的價(jià)格剩余。

　　三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象(掌握)

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地。凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，

　　都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地)、在建工程(或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目)、

　　可重新改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)(包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等，如果是重建，則屬于毛地的范疇)。以下把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。

　　假設(shè)開發(fā)法除了適用于房地產(chǎn)估價(jià)，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的常用方法之一。

　　假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價(jià)與用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的不同之處是;在選取有關(guān)參數(shù)、系數(shù)和測(cè)算有關(guān)數(shù)值時(shí)，估價(jià)是站在一個(gè)典型的投資者的立場(chǎng)上，而投資分析是站在某個(gè)特定的投資者的立場(chǎng)上。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析的目的，是為了給房地產(chǎn)投資者的投資決策提供參考依據(jù)。假設(shè)開發(fā)法具體可為房地產(chǎn)投資者提供下列3種數(shù)值：

　　(1)測(cè)算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格。如果房地產(chǎn)投資者有興趣取得某一待開發(fā)房地產(chǎn)，他必須事先測(cè)算出自己能夠接受的最高價(jià)格，他的實(shí)際購(gòu)置價(jià)格應(yīng)低于或等于此價(jià)格，否則就不值得取得該待開發(fā)房地產(chǎn)。

　　(2)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)。在測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)時(shí)是假定待開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)按照某個(gè)價(jià)格購(gòu)置，即待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本被視為已知。預(yù)計(jì)可取得的總收入減去待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本以及開發(fā)成本等費(fèi)稅后的余額，為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的利潤(rùn)。此利潤(rùn)或利潤(rùn)率如果高于房地產(chǎn)投資者期望的利潤(rùn)或利潤(rùn)率，則認(rèn)為該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行;否則，應(yīng)推遲開發(fā)建設(shè)，甚至取消投資。

　　(3)測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費(fèi)用。在確定最高費(fèi)用時(shí)，待開發(fā)房地產(chǎn)的取得成本也被視為已知。確定最高費(fèi)用的目的是為了使開發(fā)利潤(rùn)保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，同時(shí)使整個(gè)開發(fā)成本等費(fèi)稅在開發(fā)過程的各個(gè)階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現(xiàn)費(fèi)用失控。

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