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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(10)

更新時(shí)間:2012-08-22 14:24:07 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線:估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對象具有合法的產(chǎn)權(quán),其次要求估價(jià)對象的用途必須是合法的,同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對象的交易或處分方式時(shí),該交易或處分方式必須是合法的。

  按照“確認(rèn)估價(jià)對象具有合法產(chǎn)權(quán)”的估價(jià)技術(shù)路線,我們在估價(jià)時(shí)就必須先確認(rèn)估價(jià)對象房地產(chǎn)具有哪些權(quán)利、權(quán)利是否完整,以及權(quán)利是否合法。例如已經(jīng)簽訂了租約的房地產(chǎn),在租約有效期內(nèi),其占有權(quán)和使用權(quán)已經(jīng)讓渡給承租人,因此用收益法估價(jià)測算收益時(shí),租期內(nèi)的收益應(yīng)根據(jù)租約所確定的租金計(jì)算;又如違章建筑,對其擁有的占有權(quán)是得不到法律保護(hù)的,因此是沒有價(jià)格的。按照“確定估價(jià)對象的合法用途”的技術(shù)路線,我們在估價(jià)時(shí)就要核查估價(jià)對象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符。例如現(xiàn)狀用途是商業(yè),而法定用途是住宅,我們只能按照其法定用途確定其價(jià)格,而不能考慮其現(xiàn)狀用途;又如在采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí),需要設(shè)定估價(jià)對象未來的用途,在設(shè)定該用途時(shí),就必須保證該用途的合法性,例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

  按照“確定合法的交易或處分方式”的估價(jià)技術(shù)路線,在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí),就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押,此時(shí)該目的下的估價(jià)對象才具有合法性。

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