2012年房地產(chǎn)估價(jià)《理論方法》輔導(dǎo)-交易情況修正的方法

　　4. 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格

　　這是要求可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常市場(chǎng)價(jià)格，或者能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　(三)選取可比實(shí)例應(yīng)注意的其他問(wèn)題

　　選取可比實(shí)例時(shí)，估價(jià)對(duì)象為房地的，應(yīng)選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例;估價(jià)對(duì)象為土地的，應(yīng)選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例;估價(jià)對(duì)象為建筑物的，應(yīng)選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例。選取可比實(shí)例還有所謂“分配法”，其主要內(nèi)容是：如果估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)的土地或單獨(dú)的建筑物，而缺少相應(yīng)的交易實(shí)例，但有類(lèi)似的土地與建筑物綜合體的交易實(shí)例時(shí)，則可將此土地與建筑物綜合體及其成交價(jià)格予以分解(進(jìn)行價(jià)值分配)，提取出與估價(jià)對(duì)象同類(lèi)型部分的土地或建筑物及其價(jià)格，再將此作為可比實(shí)例。

　　四、交易情況修正的方法(掌握)

　　交易情況修正的方法主要有：①總價(jià)法和單價(jià)法;②百分率法和差額法。

　　總價(jià)法是基于總價(jià)進(jìn)行修正，單價(jià)法是基于單價(jià)進(jìn)行修正。

　　采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正金額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：

　　可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格

　　在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高、低的百分率為±S%(當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)，為+S%;低時(shí)，為-S%)，則有：

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