2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(7)

　　“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價行業(yè)的現(xiàn)狀，目前許多估價人員往往偏好采用成本法估價，而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運用成本法?！?/P>

　　可以更明確一點說，這只是一條過渡性的規(guī)定。我們還可以再來看一下《規(guī)范》中“不同估價目的下的估價”的一條規(guī)定：

　　“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法。”

　　從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對“待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法”，是針對“待開發(fā)房地產(chǎn)”這類估價對象的，而并不是針對“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價目的的。綜上所述，估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估

　　6價目的與估價方法之間并無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。

　　三、對房地產(chǎn)估價基本事項的認(rèn)識確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要對估價基本事項有充分的認(rèn)識，即要充分了解估價對象、估價目的、估價時點。

　?、?確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價對象估價技術(shù)路線反映了估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，如果不了解估價對象本身的情況，確定估價技術(shù)路線就無從談起。

　　例如，某估價對象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”，在不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日起5年以后可以上市?，F(xiàn)由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價對象抵債，估算其價值。估價時點距離可以上市之日還有6個月時間，此時的估價技術(shù)路線應(yīng)該是：先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點。

　　這里對估價對象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個特殊的估價對象，就無法提出“先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點”這樣的技術(shù)路線。

　　㈡ 確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線時要充分了解估價目的估價目的決定了價格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價技術(shù)路線。

　　例如，銀行需要對抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時銀行要了解的是：當(dāng)因為抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)獲得的最大價值是多少，因此在“抵押價值評估”的目的下對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，就要向估價委托人(銀行)說明：在處分該抵押房地產(chǎn)時將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金。或者換句話說，該房地產(chǎn)在“抵押價值評估”目的下所估算的房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除應(yīng)向國家交付的土地使用權(quán)出讓金。

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