2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(6)

　　5同樣，假設(shè)開(kāi)發(fā)法是通過(guò)將一宗未完成的房地產(chǎn)在完成后的市場(chǎng)價(jià)值減去尚需投入的開(kāi)發(fā)成本以及稅費(fèi)、利潤(rùn)，得出該未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值，如果估價(jià)對(duì)象的狀態(tài)逐步接近最終產(chǎn)品，這時(shí)的假設(shè)開(kāi)發(fā)法也就逐步接近市場(chǎng)法了。

　　二、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的

　　在定義估價(jià)方法時(shí)，《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，在應(yīng)用估價(jià)方法進(jìn)行各種目的的估價(jià)時(shí)，《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，都明確要求采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：

　　“6.1.2土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣(mài)出讓的價(jià)格評(píng)估，應(yīng)為招標(biāo)和拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估，參照6.10房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估進(jìn)行?！?/P>

　　“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！薄?.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！?/P>

　　“6.4.2房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，……”在房地產(chǎn)課稅估價(jià)時(shí)，則要求“宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”：“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定?！?/P>

　　由此可見(jiàn)，針對(duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，也是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而并不是選擇估價(jià)方法。曾經(jīng)有人提出，市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)論是最接近實(shí)際的，成本法估價(jià)的結(jié)論通常偏低，收益法估價(jià)的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上通過(guò)前面的簡(jiǎn)單分析可以看到，在嚴(yán)格采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的前提下，排除允許的誤差后，各種方法估價(jià)得出的結(jié)論應(yīng)該是趨于一致的。由此引伸，各種估價(jià)方法與估價(jià)目的在一般情況下并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價(jià)與各種估價(jià)方法做出匹配，提出在某種估價(jià)目的下，最適合采用某種方法，其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論：各種估價(jià)方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價(jià)目的的限制。

　　當(dāng)然，《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定：“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法?！笨瓷先?，這是對(duì)成本法作為主要估價(jià)方法作了一些限制，實(shí)際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定：

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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