2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(4)

　　《規(guī)范》第2.0.8條對公開市場價值標準進行了定義：“2.0.8公開市場價值Open market value在公開市場上最可能形成或成立的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值?！?/P>

　　進行房地產(chǎn)估價，首先要解決“評估什么”的問題，公開市場價值標準告訴我們，在估價時通常是要估房地產(chǎn)的公開市場價值。

　　這樣的價值標準對房地產(chǎn)估價的方法起著決定性的作用。

　?、?公開市場價值標準決定估價方法的實質在進行房地產(chǎn)估價時，確定了估價技術路線才能進一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標準本身就決定了各種估價方法的實質。

　　根據(jù)公開市場價值的定義，公開市場價值是“在公開市場上最可能形成或成立的價格”，怎樣確定估價對象“在公開市場上最可能形成或成立的價格”呢?當然最好就是參照與估價對象房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)在公開市場上實際成交的價格，而這正是市場法的基本原理。所以說，按照公開市場價值標準的規(guī)定，采用市場法對估價對象的公開市場價格進行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標準的一種估價方法。

　　《規(guī)范》對市場比較法的定義如下：“2.0.12市場比較法(market comparison approach，salescomparison approach)將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源送扑愎纼r對

　　4象的客觀合理價格或價值的方法。”從市場比較法的這個定義可以看出：市場比較法的出發(fā)點是實際交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，即市場實際成交的價格，而終極目的是確定出估價對象的價值，也即公開市場價值。同時，市場法強調“成交價格為正常價格或可修正為正常價格”(《規(guī)范》第5.2.3條)。

　　所有這些都告訴我們：應用市場法估價的終極目的就是確定估價對象的公開市場價值，市場法是公開市場價值標準在估價方法中的直接體現(xiàn)。正因為如此，《規(guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價值，其他估價方法也是如此。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質，可以說都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標準，這從《規(guī)范》對其他估價方法的定義和估價要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法(income approach、income capitalizationapproach)

　　預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法?！?/P>

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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