2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(3)

　　收益法體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的這樣一種認(rèn)識(shí)：可以將購(gòu)買房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。收益法所體現(xiàn)的估價(jià)技術(shù)路線是：房地產(chǎn)價(jià)值是由房地產(chǎn)未來(lái)可獲得的收益決定的。

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法體現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程也即估價(jià)技術(shù)路線是：

　　未完成的房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它完成后的價(jià)值與從未完成到完成階段所需增加的各項(xiàng)投入以及相應(yīng)的利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)的差額。同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過(guò)程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。例如，對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的估價(jià)，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價(jià)格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過(guò)程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價(jià)格形成過(guò)程是：房地產(chǎn)價(jià)值是由構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)值的各組成部分積算而形成的。也可以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)值，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)，由此也可得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。這種方法所反映的價(jià)格形成過(guò)程是：未完成房地產(chǎn)價(jià)值最終取決于它開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的市場(chǎng)價(jià)值，由后者可以推算出前者。所以說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

　?、?把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法由于房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，所以，把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定

　　一、確定房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　?、?房地產(chǎn)估價(jià)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)所要解決的是房地產(chǎn)估價(jià)的最根本的問(wèn)題，即房地產(chǎn)估價(jià)是“評(píng)估什么前提條件下的房地產(chǎn)價(jià)值”。房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題是一個(gè)影響房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程的重要問(wèn)題，從估價(jià)方法的運(yùn)用到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的影響。國(guó)際上通行的和世界各國(guó)(地區(qū))制定的估價(jià)規(guī)范(或標(biāo)準(zhǔn)、指南等類似文件)中，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也都是一個(gè)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的問(wèn)題。通常，最常用、也是最容易為不同的估價(jià)師取得共識(shí)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。因此，在上述國(guó)際通行的各種估價(jià)規(guī)范中，都將公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定為通常情況下估價(jià)時(shí)應(yīng)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。目前我國(guó)在房地產(chǎn)估價(jià)中最普遍采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！兑?guī)范》明確了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在房地產(chǎn)估價(jià)中的重要地位，對(duì)于澄清一些模糊認(rèn)識(shí)，指導(dǎo)估價(jià)實(shí)踐，具有十分重要的意義。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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