2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(2)

　　而這兩種估價技術(shù)路線反映的價格形成過程卻又是不同的：前者是用出讓土地使用權(quán)價格減去土地使用權(quán)出讓金價款;后者是采用成本積算的方法，在積算時不考慮土地使用權(quán)出讓金價款。

　　又例如《規(guī)范》第6.12.2條規(guī)定：“6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值?！?/P>

　　這里所說的：“對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值”，就是一種估價技術(shù)路線。也就是說，在進行房地產(chǎn)損壞賠償估價時，需要確定的是估價對象房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失。這個價值損失又如何衡量呢?是用對其進行修復所需的費用來衡量的。因此，房地產(chǎn)損壞賠償估價時，估價結(jié)論的價格內(nèi)涵是“房地產(chǎn)因損壞所造成的價值損失”，或者是“修復所需的費用”。明確了價格內(nèi)涵，我們也就明確了該價格的形成過程：模擬對損壞的房地產(chǎn)進行修復從而得出修復所需的費用。進而也就明確了估價的技術(shù)路線：估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。由以上所舉《規(guī)范》中的一些條文規(guī)定已經(jīng)可以看出，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格的內(nèi)涵和房地產(chǎn)價格形成過程，關于這一點，在本章后面還會反復強調(diào)。

　　三、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法

　　㈠ 房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關系

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認識?？梢哉f，每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。

　　例如，市場法體現(xiàn)的是這樣一種對價格形成過程的認識：房地產(chǎn)的正常市場價格是該房地產(chǎn)在公開市場上最可能實現(xiàn)的價格，或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認可的價格。正是按照這樣對價格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產(chǎn)的實際成交價格經(jīng)過處理后作為評估價值”的技術(shù)路線。

　　成本法反映的估價技術(shù)路線是：在無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加(積算)作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣一種價格形成過程：房地產(chǎn)的價值是由其各組成部分的價格累加而成的。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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